나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13255 [1] 서울특별시 구로구 가리봉동 118-16 지엔에스프리미어 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 가리봉동 소재 "서울구로남초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.03.20) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025년 1월 4일부터 2026년 1월 28일까지), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13255 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 312,000,000원

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 구로구 가리봉동 118-16, 지엔에스프리미어 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설

토지 면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물 면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

총 채무액: 624,000,000원 (등기부 기준)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2018년 3월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물

내부 구조: 방, 거실, 화장실 등

설비: 위생, 급배수, 도시가스 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

서울구로남초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 남측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.

장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>에 해당합니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 서울시남부교육지원청에 반드시 확인이 필요합니다.

대공방어협조구역(해발165m 이하)에 해당합니다.

정비구역으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역입니다.

다수의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상이 상이하므로 관련 기관에 상세 확인이 필요합니다. (예: 2025.1.4~2026.1.28, 2025.10.20~2026.12.31, 2025.8.26~2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김지훈 (2018.03.29)

소유권이전: 황용순 (2018.04.30, 매매)

주택임차권: 임다재 (2022.05.19 전입, 2022.04.29 확정, 2024.05.28 배당신고) - 말소 예정

가압류: 주택도시보증공사 (2022.09.07, 392,000,000원) - 말소기준권리

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.13, 232,000,000원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (임 )

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-19

확정일자: 2022-04-29

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022.09.07)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 황용순 소유권 이전, 임다재 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매.

매수인이 인수하는 권리: 등기부상 명시된 '지상권'은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 관련 권리 여부에 대한 등기사항전부증명서 재확인 또는 현장 조사가 필요합니다.

주의사항: 본건은 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 보증금 인수 조건 변경으로 매각됩니다. 따라서 매수인은 임차인(HUG)의 보증금 232,000,000원을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

서울구로남초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 주거 지역입니다.

단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가리봉동 일대는 도시 정비 사업 등 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

133-57번지 (2022년식, 전용 20.96㎡): 35,000만원 (약 552만원/평)

111-3번지 (2018년식, 전용 46.72㎡): 47,000만원 (약 332만원/평)

본건(지엔에스프리미어, 2018년식, 전용 29.79㎡)은 111-3번지와 건축 연도가 유사합니다.

유사 연식의 인근 다세대주택(111-3번지)의 평당가(약 332만원/평)를 적용하여 시세 추정 시, 본건(약 9.01평)은 약 299,132,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 312,000,000원은 주변 시세 대비 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

서울구로남초등학교가 인접하여 학군이 양호합니다.

교육환경보호구역 지정 범위 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

임차인(HUG)의 보증금 232,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각됩니다. 임차권 등기 말소 조건이 이행되는지 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 거주자 또는 다른 임차인이 존재하는지 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. (다만, HUG 외 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됨)

건물 용도가 공동주택 및 제2종근린생활시설 혼합으로, 1층 상가 등의 임대차 현황 및 관리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

다수의 토지이용 제한 사항(소로2류 저촉, 공항시설법, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)으로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 관련 내용은 매수인의 자격 및 거래에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 가리봉동 소재 지엔에스프리미어 다세대주택으로, 서울구로남초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 2018년 준공된 건물로 관리 상태는 보통으로 추정됩니다.

권리 분석 결과, 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리가 되어 해당 임차인의 주택임차권 및 HUG의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, HUG의 보증금 232,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 조건이므로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 실거래가 분석 시, 감정가 312,000,000원은 시세 대비 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규 및 제한 내용을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대항력 없는 임차인의 보증금 미인수 조건으로, 권리관계가 비교적 명확하고 명도 관련 부담이 적습니다.

초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

가리봉동 지역의 도시 개발 및 정비 사업 추진 시 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2018년 준공 건물로, 큰 수리 없이 즉시 사용 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 연식(2018년)의 인근 다세대주택(111-3번지, 전용 46.72㎡) 매매가가 47,000만원(약 332만원/평)임을 감안할 때, 본건(전용 29.79㎡, 약 9.01평)의 시세는 약 299,132,000원 수준으로 추정됩니다.

위 시세 분석 및 감정가, 권리관계(인수 보증금 없음)를 종합적으로 고려하여, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.