나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13382 [1] 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 직선거리 약 600 미터 내외에 독산역(1호선 경부선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층 지상8층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2022.01.26.) - 외벽 : 석재붙임마감등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 대체로 가장형의 토지로서 현황 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13382 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 9.47㎡ (약 2.86평)

건물면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

사용승인일: 2022년 1월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물층수: 지하 1층, 지상 8층 중 제2층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 직선거리 약 600미터 내외에 독산역(1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획의 영향을 받는 지역임.

주변 시설: 인근에 세일중학교가 위치하고 있으며, 다수의 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편임. 도보 또는 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 편의시설 및 상업시설이 분포함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13382)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 배당신고일자: 2024년 5월 30일

* 대항력: 없음 (단, HUG 인수조건 변경 및 매수인 대항력 포기 조건 매각)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

특이사항:

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건임.

* 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. (HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기)

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 인근 지역에 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 상업 활동이 활발한 지역임.

수요 분석: 독산역 역세권에 위치하여 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준하게 유지될 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 또는 인근 상가 이용이 가능하며, 차량 이용 시 주변 상업 지구의 다양한 편의시설 접근이 용이함.

교육시설: 단지 인근에 세일중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없음. 다만, HUG가 채권자이면서 임차인으로 복잡한 관계에 있으므로, HUG의 최종 배당 상황 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 함.

권리 관계: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특수 물건으로 권리 분석 시 각별한 주의가 필요함.

건물 노후도: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 노후도는 낮아 즉각적인 수리 및 유지보수 부담은 적을 것으로 예상됨.

토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획의 영향을 받으므로, 향후 건축 및 개발 관련 제한 사항을 사전에 확인하는 것이 중요함.

주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음. 그러나 도시 지역의 특성상 일반적인 교통 소음 및 통행량 증가 가능성은 상존함.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물에 해당하는 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호함. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로 복잡한 관계를 형성하고 있으나, 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 조건으로 매각이 진행되어 낙찰자의 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단됨. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건임을 감안하여 철저한 권리 분석과 함께 입찰에 참여하는 것이 권장됨.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 공실 위험이 낮고 관리 용이.

* 독산역 역세권 인근으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 낙찰자의 투자 부담 최소화.

* 금천구 지역 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원임. 건물 노후도, 주변 시세, 임차인 관련 특수 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없고 HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 감안하여, 약 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

추정 입찰가: 210,000,000원

참고: 임차인의 보증금은 225,000,000원이며, 채권 총액은 255,000,000원임. HUG가 낙찰자에게 보증금 반환 의무를 승계하지 않으며, 본 경매 절차를 통해 HUG의 채권 회수액이 결정될 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.