나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13347 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-35 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역" 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015 -255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13347 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-35, 제3층 제302호

건물명: A클레스

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제3층 제302호

건축일자: 2016년 3월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 270,000,000원

토지면적: 18.22㎡ (약 5.5평)

건물면적(전용면적): 36.65㎡ (약 11.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 지하철 1호선 "독산역"이 가까이 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2016-03-28) 이후 공유자 지분 이전, 소유권 이전, 주택임차권(을7, 2024-02-01 접수, 말소 예정), 소유권 이전, 압류(말소기준권리, 2022-06-17), 가압류(말소 예정), 강제경매(본건, 말소 예정), 압류(말소 예정) 등의 권리 변동이 있었습니다. 총 등기부채권액은 275,045,011원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주요 임차인으로 주택도시보증공사(고혜나)가 확인되며, 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2021-12-24입니다. 해당 임차인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 대부분 소멸됩니다. 특히 본건의 임차권(을7) 및 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매(갑9) 신청 건은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매수인은 인수할 권리 부담이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 금천구 가산동 일대는 주거지와 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 주변 시설

인근에 가산중학교가 있으며, 독산역을 중심으로 한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있어 생활에 편리함을 더합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 특이사항

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않으며 임차권 또한 말소될 예정입니다. 이는 매수인의 권리 확보에 긍정적인 요소입니다.

5.2. 건축물 및 토지 관련 규제

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 각종 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 종합 의견

6.1. 총평

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, HUG 관련 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건, 그리고 말소기준권리보다 후순위 권리들의 소멸로 인해 권리 분석상 매우 명확한 물건입니다. 신축에 가까운 건물 상태와 편리한 교통망은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 매력 요인

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음

* HUG 조건부 매각: 임차인 보증금 미인수 조건으로 리스크 해소

* 우수한 교통 요건: 독산역 및 버스 정류장 인접

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태 양호

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역 지정 등

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 213,000,000원에서 293,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 270,000,000원이며, 전용면적 36.65㎡ (약 11.1평)에 대한 시세는 평당 약 2430만원으로, 이는 유사 물건의 시세 범위 내에 있습니다. 특히 2016년 건축된 유사 면적의 물건 시세가 213,000,000원 ~ 293,000,000원임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 감정가, 그리고 권리 분석 상의 명확성을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격대를 고려할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 240,000,000원에서 270,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.