나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13367 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울금융고등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2021. 4. 8.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등.

이용상태

피크빌 양천 제4층 제401호로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 기호2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 소재지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 157-1번지에 위치한 피크빌양천 제4층 제401호입니다.

도로명 주소는 서울특별시 양천구 가로공원로56길 32입니다.

1.1. 2. 건물 정보

건축물대장상 본건은 서울특별시 양천구 신월동 157-1번지, 피크빌 양천 건물 중 제4층 제401호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로, 2021년 4월 8일에 사용승인되었습니다.

건물의 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

1.2. 면적 및 매각 대상

* 토지면적: 15.78㎡ (약 4.77평)

* 토지지분: 15.78㎡ (약 4.77평)

* 건물면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

* 건물지분: 25.37㎡ (약 7.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13367 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 감정가: 248,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울금융고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 27일자 포천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-15

* 확정일자: 2021-04-27

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건으로 인해 대항력은 없으나, 채권자인 HUG의 배당 순위 및 금액을 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전, 다수의 압류(포천세무서장, 양천구, 의정부세무서장, 강서구) 및 주택임차권(윤병선, 말소), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 변동이 있었습니다.

등기부채권 총액은 246,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리 유무

본건은 임차인의 대항력이 없으며, 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 신월동 일대는 주거지역이 발달해 있으며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

주변에 교육시설(서울금융고등학교)이 위치하여 통학 환경이 양호합니다.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5, 대경4차(가,나) 연립 (1981년식, 55.27㎡): 2026년 5월 210,000,000원

* 신월동 523-26, 효성쉐르빌 다세대 (2017년식, 52.41㎡): 2026년 5월 302,000,000원

* 신월동 9-3, 수명산시그니처 다세대 (2019년식, 55.56㎡): 2026년 5월 329,000,000원

본건은 2021년식으로 최신 건물이며, 전용면적 25.37㎡(약 7.67평)으로 비교적 소형입니다.

비교적 규모가 크고 연식이 있는 주택들의 거래가격을 평당으로 환산하면 약 1,800만원 ~ 2,000만원 수준입니다.

본건의 면적(7.67평)과 최신 연식(2021년)을 고려할 때, 평당가를 적용하면 대략 1억 4천만원에서 1억 5천만원 사이의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

그러나 감정가(248,000,000원) 및 채권자(HUG)의 채권액(246,000,000원)은 이보다 높게 책정되어 있어, 시장 가치 대비 고평가 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 학교(서울금융고등학교)가 있고, 일반적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '공항소음 방지 및 소음대책지역' 등에 포함되어 있어 소음 등 환경적인 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 HUG가 채권 회수를 위해 주도하는 경매 절차임을 시사하며, HUG가 배당받지 못하는 금액에 대해 매수인에게 청구권을 포기한다는 조건은 매수인의 위험 부담이 낮다는 것을 의미합니다. 하지만 HUG의 채권액(246,000,000원)이 감정가(248,000,000원)와 유사하므로, HUG의 배당 만족 여부에 따라 입찰가 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 여러 차례에 걸쳐 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있어, 추후 토지 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보

'공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 본건 채무가 본 물건 외 다른 부동산에도 담보로 설정되어 경매 절차가 진행될 수 있음을 의미합니다. 해당 채무의 전체 규모 및 다른 담보물의 현황에 따라 본건의 배당 결과나 최종적인 채무 부담이 달라질 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 면적은 작지만 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG가 채권자로서 인수 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금 부담은 없습니다. 다만, 감정가 및 HUG 채권액 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 경매 절차에서 HUG의 배당 확보 여부가 입찰가에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 여러 토지이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식(2021년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 수요층을 겨냥한 투자 또는 실거주 목적에 적합합니다.

* HUG 관련 인수 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 권리 관계는 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원이며, 채권자인 HUG의 채권액은 246,000,000원입니다.

인근 유사 면적 및 연식의 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 4천만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 HUG가 채권자로서 채권 회수를 최우선으로 할 가능성이 높으므로, 입찰가는 HUG의 채권액 수준까지 상승할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 안전하게 접근하기 위해서는 시장 가치를 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, HUG의 채권 회수 가능성까지 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적 접근 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* HUG 채권 확보 고려 시 범위: 220,000,000원 ~ 245,000,000원

최종 입찰가는 본건의 상세 권리 관계, 현장 조사 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. HUG의 채권액과 감정가가 유사한 점을 볼 때, HUG의 배당 만족을 위한 가격 수준까지 경쟁이 이루어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.