나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13338 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 까치산근린공원 동측에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저 층 공동주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 외벽 : 석재타알붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 상대보호구역(2015-03-24){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77 ~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13338 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

건물면적: 14.69㎡ (약 4.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건축물 사용승인일: 2021년 07월 15일 (건축물대장상)

1.2. 건물 정보

본건이 속한 '더숨153' 단지는 2020년에 건축 승인이 이루어졌으며, 총 134세대로 구성된 도시형 생활주택입니다. 본건은 104동 5층에 위치하며, 철근콘크리트구조 평스라브 지붕으로 되어 있습니다. 외벽은 석재타일 붙임 등이며, 창호는 PVC 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물에는 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 까치산근린공원 동측에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 및 도로

지하철 5호선 화곡역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장도 가까이 있습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측, 남측 및 동측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있습니다. 과밀억제권역이며, 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점(2025.8.26.~2026.8.25.)은 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 08월 23일 접수된 부천세무서장의 압류입니다 [cite:갑6]. 등기부채권 총액은 270,000,000원이며, 이는 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 청구 금액입니다 [cite:갑7].

3.2. 주요 권리사항 및 임차인 현황

등기부상 주택임차권(이효원)이 존재하나, 2023년 10월 13일 배당신고 후 말소 예정으로 확인됩니다 [cite:을1]. 따라서 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 (전입 2024-09-06, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 김 (전입 2024-09-06, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (전입 2024-09-06, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (전입 2025-03-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (이효원) (전입 2021-11-18, 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음) [cite:을1]

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 특별 매각 조건

본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건으로 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주거지역으로서, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

대단지 아파트 단지보다는 단독주택 및 저층 다세대주택 밀집 지역의 특성을 보입니다. 지하철역(화곡역) 인근 상권의 영향을 받으며, 비교적 조용한 주거 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 까치산근린공원이 동측에 위치하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다. 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

지도 검색 결과, 본건 주변에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 발전소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 간접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 및 임차권

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건은 명확히 제시되어 매각으로 임차권이 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 복잡한 권리관계로 인한 잠재적인 법적 분쟁 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 권장합니다. HUG가 채권자로 경매를 신청하였고, 임차권이 말소 예정으로 등기된 점은 긍정적 요소입니다.

6.2. 소형 면적 및 토지 지분

본건은 전용면적 약 4.44평, 토지 지분 약 3.76평으로 면적이 매우 협소합니다. 이는 향후 환금성이나 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 내부 구조 미확인

현장 방문 시 폐문 등으로 내부 구조 확인이 어려웠다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 실제 내부 상태나 구조가 건축물대장 등 공부와 다를 수 있으므로, 반드시 사전에 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과 가까워 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 까치산근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 일부 누릴 수 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 매각조건에 따라 소멸될 예정입니다. 이는 복잡한 권리관계를 해소하는 데 긍정적입니다.

하지만 매우 작은 전용면적과 토지 지분, 그리고 공항 관련 구역 등 토지 이용계획상의 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 내부 구조 미확인이라는 리스크도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 새 건물이며, 향후 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리합니다.

* 공원 인접: 까치산근린공원이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다.

* 권리관계 명확화 기대: HUG의 임차권이 매각 조건에 따라 소멸될 예정으로, 권리관계가 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 신축 건물(2019년 준공)의 전용 19.98㎡(약 6.04평)가 2억 1,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래 사례를 기준으로 평당 단가(약 3,576만원/㎡)를 산출하고, 본 건의 전용면적(14.69㎡)에 적용하면 약 1억 5,870만원 수준으로 추정됩니다.

다른 비교 사례인 1986년 및 2002년 준공된 다세대주택의 경우, 더 넓은 면적임에도 불구하고 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 신축 건물이 가격 프리미엄을 가질 수 있음을 시사합니다.

본 건의 감정가는 2억 4,800만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 본 물건은 매우 작은 면적과 복잡한 HUG 인수조건, 토지 이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시장 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

본 예상 입찰가는 현 시점의 분석 결과를 바탕으로 산정한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.