나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13357 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 지하철9호선 공항시장역등이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건중 3층 301호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔(방1,주방1,거실1,욕실1)로 이용중임.

설비내역

승강기,소화전,스프링클러,화재탐지시설,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 주상복합부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약8m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),제1종지구단위계획구역,도로(접함),중로3류 (폭12m~15m)(접함),가축사육제한구역,수평표면구역(수평표면),상대보호구역(2014.09.26),대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역.토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13357 (1) 사건의 물건은 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제301호에 위치한 오피스텔입니다. 감정가는 246,000,000원이며, 토지 면적은 7.01㎡(약 2.12평), 건물 면적은 25.62㎡(약 7.75평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 남동측 인근에 지하철 9호선 공항시장역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호합니다.

1.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 화강석 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 오피스텔(방1, 주방1, 거실1, 욕실1)입니다. 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재탐지시설, 위생설비, 도시가스 난방시설 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형으로 주상복합부지로 이용 중이며, 북측으로 약 8m 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 부천세무서장의 압류(2023-08-23)이며, 이 외의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사 (임차인: 김 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-13

확정일자: 2021-12-20

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인/임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약: 을1, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 권리 모두 말소 예정입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 방화동 지역은 다세대주택과 상업/업무 시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 지하철 9호선 공항시장역 인근으로 역세권의 이점을 가지고 있으며, 마곡지구와 인접하여 풍부한 배후 수요가 예상됩니다. 주변에 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. (cite:3, 6)

1.5. 생활정보

교통은 지하철 9호선 공항시장역(도보 약 5분 거리) 및 송정역(도보 약 9분 거리) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. (cite:2, 13) 교육 시설로는 방화중학교, 서울송정초등학교 등이 인접해 있습니다. (cite:2) 서울식물원과 같은 녹지 공간 접근성이 양호하며, 롯데몰 김포공항점 등 쇼핑 시설 이용도 편리합니다. (cite:7, 8)

1.6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력은 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되어 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인과 관련된 명도 리스크는 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. (cite:3) 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite:10, 11) 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로 향후 부동산 시장 변동 및 정책 변화에 따른 간접적인 영향은 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 2억 4,600만원이며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없어 권리 관계가 명확합니다. 마곡지구 인근이라는 지리적 이점과 함께 비교적 저렴한 감정가 대비 실사용 면적을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 마곡지구와 인접하여 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 지하철 9호선 공항시장역 초역세권으로 향후 임대 가치 상승이 기대됩니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 관계가 명확하게 정리되어 인수 부담이 없습니다.

* 최신 건축물(2021년 6월 사용승인)로 내부 컨디션 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. (cite:13)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

토지 면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물 면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

주변 유사 오피스텔의 현재 시세를 조사한 결과, 해당 면적대의 매매가는 약 2억 5,000만원에서 2억 8,000만원 선으로 파악됩니다. (cite:2, 3, 4)

권리 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 2억 5,000만원 ~ 2억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.