나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104368 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1666-51 더헤르미온 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "원당초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 더헤르미온 제9층 제903호)으로서, 주위는 업무시설, 다세대주택 및 근린생활 시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 (서울대입구역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층건내 제9층 제903호로서, (사용승인일: 2021.03.31) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약40미터, 북동측으로 약20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별 조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호2 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호3 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 . 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 (건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임. 기호4 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호 (2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경 보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104368 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1666-51 더헤르미온 9층 903호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.497㎡ (약 1.36평)

건물 면적 (전용 면적): 15.45㎡ (약 4.67평)

건물 지분: 15.45㎡ (약 4.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인

주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "원당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 사정이 양호한 편입니다.

* 본건 남측으로 로폭 약 40미터, 북동측으로 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

* 단지 인근에 서울원당초등학교, 봉원중학교 등 교육시설이 있습니다.

* 서울대입구역이 도보 거리에 위치하며, 주변에 상업시설(옐로우몰, GS더프레시 관악점 등)이 분포하고 있습니다.

* 현재까지 파악된 자료상으로는 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-18

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(우 )

보증금: 230,000,000원 (2억 3천만원)

차임: 0원

전입일자: 2022-12-14

확정일자: 2022-09-08

배당신고일자: 2025-02-24

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 가지고 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑3 가압류 (주택도시보증공사, 금1,138,000,000원)

* 을1 주택임차권 (우수연, 금230,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사, 금230,000,000원) 또한 말소 예정으로, 본 경매로 인하여 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권이전 1번 신탁등기 말소(이도연) 및 매매 신탁재산 처분 등기가 확인됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 봉천동 일대는 서울대입구역을 중심으로 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 배후 수요

인근에 서울대학교가 있으며, 다세대주택 및 주거 시설이 밀집해 있어 오피스텔의 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 마트(GS더프레시 관악점), 은행, 병원 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 서울대입구역 역세권으로 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 인프라를 이용하기 편리합니다.

5.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 9층 903호

* 사용승인일: 2021년 3월 31일

* 설비 내역: 난방, 급배수, 위생, 승강기, 주차 설비 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주택도시보증공사(HUG)가 2억 3천만원의 보증금을 가지고 있는 임차인이 있으나, '대항력 없음'으로 분석되어 경매로 인한 소멸 대상입니다.

* 특별매각조건에 따라 HUG가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

6.2. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울대입구역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

2021년 3월 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 특히 임차인이 존재하나 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 보증금 미인수 조건으로 매각이 진행되어 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

다만, 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2호선 서울대입구역)에 인접한 우수한 입지

* 2021년 신축 건물로 상품성이 높음

* 임차인 존재하나 보증금 미인수 조건으로 낙찰자의 부담이 적음

* 안정적인 임대 수요 확보 가능 지역

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2~3년간 더헤르미온 오피스텔 실거래가 데이터에 따르면, 전용면적 15.45㎡ 기준 매매가는 약 2억 3천 9백 5십만원부터 2억 4천만원 수준을 형성하고 있습니다.

2025년 12월에 거래된 18.46㎡ 면적의 매물이 2억 5천 2백만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(15.45㎡, 9층)의 시장 가치는 감정가인 2억 5천만원 내외 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 9층이라는 높은 층수와 최신 건물임을 고려할 때, 최근 거래가보다 소폭 상승한 가치를 기대할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이고, 권리상 낙찰자가 부담할 위험이 크지 않다고 판단됩니다.

시세 및 감정가를 고려하고, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 2억 6천 5백만원 ~ 2억 7천 5백만원

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 개별 낙찰자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.