나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104381 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 47-5 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 "봉천중앙시장" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주택, 다세대 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 주거용 건물 부지임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로 외벽 : 벽돌쌓기 및 타일붙임 마감 등 창틀 : PVC샷시 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

-위생 및 기타설비 기본적인 전기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104381 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 47-5

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관악중앙새마을금고

1.2. 건물 개요

용도: 다중주택

건물면적: 206.11㎡ (약 62.35평)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물

건물 사용승인일: 2022년 05월 16일 (건축물표제부상)

기타사항: 건물감정평가서상 건물 연면적은 198.67㎡ (약 60.10평)으로 기재되어 있으나, 제공된 건물면적 206.11㎡를 기준으로 합니다. 건축물표제부상 주요 용도는 단독주택으로 기재되어 있으나, 경매 물건에서는 다중주택으로 명시되었습니다.

1.3. 토지 개요

토지면적: 103.00㎡ (약 31.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형태: 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,449,068,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 "봉천중앙시장" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 지역의 대중교통 이용 여건 등을 종합적으로 고려할 때 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 대상 물건 동측으로는 노폭 약 4M 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))입니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 추가로, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 포함 연립 단지) 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 05월 11일에 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당권 (을6, 채권금액: 1,017,600,000원)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않습니다. (단, 지상권 개요란에 내용이 비어있으나, 특이사항으로 '지상권'이 언급되어 있어 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 대항력이 없는 임차인 2인이 확인되었습니다.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원. 전입/확정일자 2025-09-16. 배당신고일자 2026-02-19. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원. 전입/확정일자 2025-07-28. 배당신고일자 2025-12-10. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 유치권 관련 사항

물건명세서 참고사항에 따르면, 김형준이 2025년 12월 17일 공사대금 486,800,000원을 유치권으로 신고하였습니다 (수급인 호원건설 주식회사로부터 양수). 그러나 신청채권자인 관악중앙새마을금고는 2026년 03월 04일 김형준의 유치권 부존재 의견서를 제출한 상태입니다. 유치권의 성립 여부는 낙찰 후에도 인수될 수 있는 중요한 쟁점이므로, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건은 "봉천중앙시장" 북서측 인근에 위치하여 시장을 중심으로 형성된 근린 상권을 이용하기 편리합니다. 주변은 주거 지역이 대부분을 차지하며, 소규모 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

봉천중앙시장과 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 상세 편의시설, 학교, 병원 등은 별도 확인 필요)

5.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다. (구체적인 대중교통 노선 및 지하철역 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권의 위험성

김형준이 신고한 4억 8천 6백 8십만원의 공사대금 채권에 기한 유치권은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 신청채권자는 유치권 부존재 의견서를 제출하였으나, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하므로, 유치권의 법적 효력에 대한 면밀한 분석과 소송 결과 예측이 중요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

토지 등기부채권 총액은 1,290,825,227원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,317,866,185원입니다. 이는 매우 높은 근저당 및 기타 채권이 설정되어 경매에 이르게 되었음을 시사합니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 경매를 통한 취득 시에는 일반적으로 해당 허가를 취득하게 되므로, 큰 장애는 되지 않을 수 있으나 절차 상 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 지역에 위치한 다중주택으로, 감정가는 14억 4906만 8천원입니다. 입지 및 주변 환경은 양호하나, 4억 8천 6백 8십만원에 달하는 유치권 신고가 존재하여 낙찰 후 인수 가능성에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 신청채권자가 유치권 부존재 의견을 제출하였지만, 이는 법원의 최종 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 유치권 문제 해결 여부가 본 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 봉천동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 봉천중앙시장 인근으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물은 비교적 최근에 사용 승인이 이루어져 (2022년), 즉각적인 대수선보다는 유지보수 위주로 관리가 가능할 수 있습니다. (단, 유치권 신고 내역은 공사 관련이므로 건물 상태 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 신고된 유치권의 성립 여부에 따라 크게 달라집니다. 제공된 주변 시세 JSON 정보는 개별 소형 다세대/연립 주택의 거래 사례로, 본건의 대규모 다중주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 유치권의 위험성을 고려하여 다음과 같이 보수적으로 예상 입찰가를 제시합니다.

* 만약 유치권이 유효하게 인정될 경우: 낙찰가가 4억 8천 6백 8십만원의 유치권 채권을 포함한 총 매입 비용이 감정가를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다. 이 경우, 낙찰가를 기준으로 약 9억 5천만원에서 11억원 수준으로 고려할 수 있으며, 총 매입 비용은 약 14억 3천 6백 8십만원에서 15억 8천 6백 8십만원이 됩니다.

* 만약 유치권이 무효로 확정될 경우: 감정가(14억 4906만 8천원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 보수적으로 약 13억원에서 14억원 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 유치권의 최종 판단 결과에 따라 입찰가가 크게 변동될 수 있으며, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 9억 5천만원에서 14억원 수준 으로 제시합니다.

유의사항 : 상기 예상 입찰가는 현 시점에서의 정보와 보수적인 추정에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 유치권 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석을 진행하고, 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.