나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104395 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '서울대학교병원 강남센터' 남서측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 북동측 인근에 수도권 지하철 2호선 '역삼역', 서측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 신분당선 '강남역'이 소재하며, 북서측 인근에 '테헤란로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2014.06.23.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 - 대상물건은 등기사항전부증명서상 압류(2025년 1월 15일(징세과-티2394), 2025년 3월 14일(38세금징수과-7714))가 되어있으므로, 업무 진행 시 참고하시기 바람. - 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024년 5월 13일, 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2024카임31332))이 설정되어 있으므로, 업무 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 한국주택금융공사(임차인 김소윤) : 경매신청채권자로 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104395 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강남구 역삼동 735-15 3층301호

(신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로14길 13 (역삼동))

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔 (주 용도: 업무시설, 기타 용도: 도시형생활주택(원룸형))

건물 사용승인일: 2014.06.23

1.4. 면적 정보

토지면적: 3.83㎡ (약 1.16평)

토지 지분: 3.825㎡ (약 1.16평)

건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

건물 지분: 19.91㎡ (약 6.02평)

1.5. 매각 정보

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, '서울대학교병원 강남센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 북동측 인근에 수도권 지하철 2호선 '역삼역', 서측 인근에 수도권 지하철 2호선 및 신분당선 '강남역'이 소재합니다. 또한, 북서측 인근 '테헤란로'를 따라 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (외국인 등, 아파트 용도 한정 등).

2.4. 인접 도로 상태

대상 물건의 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (관악세무서장, 2025.01.15)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 6번 주택임차권 (임차인: 김 ): 임차보증금 170,800,000원, 전입일자 2022.05.09, 확정일자 2022.04.14.

배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 170,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.05.09

확정일자: 2022.04.14

배당신고일자: 2024.05.17

대항력: 있음

비고: 한국주택금융공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다. 따라서 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.11.20

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 총 보증금

0원 (단, 김 임차인의 보증금 170,800,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.)

3.5. 기타 권리 사항

* 소유권보존: 홍종민 외 4명 (2014.07.07)

* 공유자전원지분전부이전: 서정훈 (2018.10.24, 매매)

* 압류: 서울특별시 (2025.03.14)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025.11.18)

4. 상권분석

대상 물건은 서울대학교병원 강남센터 인근의 역세권(2호선 역삼역, 강남역)에 위치하며, 테헤란로 인근으로 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다. 주위로 다양한 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택이 혼재하고 있어 상업 활동 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

강남 역세권(2호선 역삼역, 강남역)에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

서울대학교병원 강남센터가 인근에 있으며, 다양한 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 주거 환경

업무시설과 도시형생활주택이 혼재하는 지역으로, 1인 가구 및 직장인을 위한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 임차인 김 의 보증금 170,800,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 공동담보: 제공된 정보에 공동담보 키워드가 있으나, 구체적인 내용 확인이 어렵습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 우수한 입지에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그러나 임차인 김 의 보증금 170,800,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰 전 해당 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 한국주택금융공사가 임차인의 채권을 양수하여 경매를 신청한 점은 채권 회수에 대한 의지가 강함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 강남 역세권(2호선 역삼역, 강남역)에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 높은 투자 가치를 지닙니다.

* 복합 용도 지역: 업무시설과 도시형생활주택이 혼재하는 지역으로, 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가 가능성: (별도 시세 조사 필요) 제공된 감정가가 현재 시장가 대비 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 할 임차인 김 의 보증금 170,800,000원을 반드시 고려해야 합니다. 실질적인 매수 희망 가격은 인수되는 보증금(170,800,000원)을 제외한 금액을 기준으로, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 해당 물건에 대한 추가적인 시세 조사를 기반으로, 인수 보증금을 고려한 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.