나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104377 [1] 서울특별시 관악구 신림동 724-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.11.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 724-27번지에 소재하는 <서울난우포등학교> 남측 인근에 위치하는 단독주택(토지건물)으로서 주위는 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 위기와 2층 단독주택으로서 외벽 : 벽돌 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 724-27번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104377 (1)이며, 감정가는 759,674,352원입니다.

본 건물의 건축년도는 1984년 3월 15일이며, 벽돌구조의 2층 단독주택입니다.

1.2. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매 사건입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 759,674,352원

토지 면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

건물 면적: 116.12㎡ (약 35.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 724-27번지에 위치하며, 서울난우초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택과 아파트가 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 서남측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

추가로, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 및 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 18일 접수된 천상욱 근저당권(150,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 토지 등기부와 동일한 2022년 8월 18일 접수된 천상욱 근저당권(150,000,000원)입니다.

등기부상 을구 6번으로 2025년 3월 18일 접수된 김수연의 주택임차권(140,000,000원)이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 129,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-07

확정일자: 2019-10-28

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-06

확정일자: 2021-03-25

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 있음

비고:

3.3. 말소기준권리

을4 근저당권 (채권자: 천상욱, 접수일자: 2022-08-18) 입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 6번 주택임차권(임대차보증금 140,000,000원, 임차인: 김 , 전입일자: 2021-05-06, 확정일자: 2021-03-25)입니다.

해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 대부분 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본 건의 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다세대 주택의 경우, 2026년 7월 거래 사례로 30.92㎡(전용면적) 기준 18,500만원, 29.56㎡ 기준 32,000만원, 45.37㎡ 기준 39,000만원 등의 거래가 있었습니다.

4.2. 시세 동향

본 건은 단독주택으로, 주변의 다세대 주택 시세와는 차이가 있습니다. 단독주택은 토지 가치와 건물 가치가 복합적으로 작용하므로, 다세대 주택 거래가만을 단순 비교하기는 어렵습니다. 본 건의 감정가가 약 7억 6천만원임을 고려할 때, 해당 지역의 단독주택 시세는 다세대 주택보다 높은 수준으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단독주택 밀집 지역으로 주거 편의시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 마트, 편의점, 병원, 음식점 등 생활필수시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 학교

서울난우초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

김 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

본 건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당하는 매수인은 거래 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

김 임차인(전입 2019-11-07)과 김 임차인(전입 2021-05-06) 모두 대항력이 있습니다. 특히 김 임차인의 보증금 140,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다. 김 임차인의 경우, 배당 절차 결과에 따라 잔여 보증금 발생 여부가 결정되므로, 배당 관련 자료를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (금액이 미상인 경우는 아니나, 배당 결과에 따른 인수 가능성을 주의 깊게 검토해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 건은 서울 관악구 신림동의 단독주택으로, 기본적인 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 총 부담액에 직접적인 영향을 미치므로, 인수될 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 토지거래 허가구역 지정은 특정 매수자에게만 해당될 수 있는 제약입니다.

8. 투자 포인트

1. 서울시 관악구 내 단독주택으로서의 희소성 및 잠재 가치.

2. 2종 일반주거지역으로 향후 증축, 리모델링 또는 재개발 가능성.

3. 초등학교 인접 등 양호한 주거 입지 조건.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 759,674,352원입니다.

인수해야 할 보증금은 140,000,000원으로 예상됩니다.

안전한 투자를 위해 감정가의 90% 수준을 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)으로 설정하고, 이를 기준으로 입찰가를 역산하면 다음과 같습니다.

총 예상 부담액: 759,674,352원 * 0.90 = 683,706,917원

예상 입찰가 = 총 예상 부담액 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 683,706,917원 - 140,000,000원 = 543,706,917원

따라서, 예상 입찰가는 약 54,371만원으로 산정됩니다.

입찰 시에는 본인이 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 명확히 인지하고, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.