나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31074 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2022.02.18)
외벽 : 시멘트 몰탈 위 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설이나, 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, "공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 34미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경31074 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 101호

건물명: 골든아이티타워

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제101호

사용승인일: 2022년 02월 18일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지지분: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.19㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.19㎡ (약 14.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 964,700,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음 (지상권 개요 등)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, 주변으로는 부천소사경찰서가 남동측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

해당 지역은 옥길공공주택지구에 속해 있어 계획적인 도시 개발이 이루어진 곳입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성은 양호하며, 북동측으로 노폭 약 34미터, 남서측으로 약 24미터, 남동측으로 약 18미터의 포장도로와 접해 있습니다.

인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 (갑2): 2022.08.19 접수, 권리자 손은주

* 근저당권 (을1): 2022.08.19 접수, 권리자 북서울농업협동조합, 채권액 744,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑3): 2025.01.14 접수, 권리자 북서울농업협동조합, 채권액 642,966,984원 (본건 경매 개시)

* 압류 (갑4): 2025.01.17 접수, 권리자 부천시

* 가압류 (갑5): 2025.01.20 접수, 권리자 중앙농업협동조합, 채권액 50,000,000원

총 등기부채권 금액: 794,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 08월 19일에 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 임의경매, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수주의 권리

본 물건의 등기부상 명확하게 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재까지 파악된 정보상 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이며 임차인 현황에 대한 별도 정보가 없습니다. 따라서 별도의 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금이 없는 경우로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

골든아이티타워 1층에 위치한 근린상가는 주변 아파트 단지와 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히, 신축 건물로서 현대적인 시설을 갖추고 있어 입점 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 이슈

주변 지역은 신규 택지 개발 지구로서 전반적으로 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

주요 혐오시설이나 환경적 저해 요인이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

부천소사경찰서가 가까이 있어 치안에 대한 불안감을 덜 수 있습니다.

상가 주변으로 다양한 소매점, 음식점 등이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 옥길버들초등학교가 인근에 위치하고 있어, 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

조사일 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화로 인한 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

신축 건물임에도 불구하고 공실 상태라는 점은 임대 시장의 경쟁력이나 임차인 모집의 어려움을 시사할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 유치권 등 예상치 못한 권리 관계 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

건물이 위치한 옥길공공주택지구는 대규모 아파트 단지와 함께 개발되는 지역으로, 향후 상업시설 공급량 증가 추이를 주시할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

7.2. 안정적인 배후 수요

주변에 대규모 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집해 있어, 근린상가로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

7.3. 양호한 입지 조건

계획적인 택지개발지구 내에 위치하며, 잘 갖추어진 도로망과 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 신축 상가로, 잘 계획된 주거 지역 내에 있어 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

비교적 신축 건물로서 시설이 양호하고, 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 향후 공실 리스크와 시장 경쟁력을 면밀히 검토해야 합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 964,700,000원입니다.

현재 공실 상태임을 감안하고, 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서, 투자 목적과 자금 계획에 맞춰 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (약 6억 7천 5백만원 ~ 8억 7천만원 범위)

이는 현 시점에서의 일반적인 고려사항이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.