나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64286 [1] 부산광역시 금정구 장전동 503-95 102동 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "장전중학교" 서측 인근에 소재하는 현칭
금정산에코벨리 102동 7층 702호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 102동 내 7층 702호로서,
외벽: 스톤코트 및 화강석 마감 등,
창호: 샷시이중창 구조이며, 내부사항은 관계인의 부재로 조사치 못하였음.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지에 조성된 부정형의 토지로, 업무시설 및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일반도로(2016-10-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64286 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 503-95, 102동 7층 702호

건물명: 금정산에코벨리 102동 702호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017-10-31 (건축물표제부 요약 정보 기반)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 220,000,000원

토지면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

토지지분: 28.6174㎡ (약 8.66평)

건물면적: 44.75㎡ (약 13.54평)

건물지분: 44.75㎡ (약 13.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권으로 인한 인수 부담 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "장전중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물의 등기부상 말소기준권리는 2022년 03월 08일 접수된 박잠화의 근저당권(을1)임.

본 근저당권보다 후순위인 압류(국민건강보험공단, 갑6), 강제경매(김익현, 갑9), 가압류(롯데카드, 갑10) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

등기부상 을구 2번 순위의 주택임차권(권리자: 김익현, 접수일자: 2023-01-02)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

이 임차권은 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-11-18 기준으로, 보증금 195,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김익현

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-11

확정일자: 2020-11-18

배당신고일자: 2023-01-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로 보증금 인수 부담이 있음.

* 임차인: 김차곤

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: (공란)

확정일자: (공란)

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸될 권리임.

* 임차인: 신수아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-30

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸될 권리임.

3.4. 인수 보증금 합계

195,000,000원 (김익현 임차보증금)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같음.

- 2026년 2월 거래된 부산 금정구 장전동 157-4번지 동일맨션(1984년식 연립, 82.35㎡)은 134,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 1,627,201원/㎡임.

- 2026년 2월 거래된 부산 금정구 장전동 610-4번지 초원빌라(2001년식 다세대, 73.23㎡)는 205,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 2,799,262원/㎡임.

- 2026년 2월 거래된 부산 연제구 장전동 505-33번지 다솔빌라(1997년식 연립, 118.48㎡)는 158,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 1,333,558원/㎡임.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 2017년에 건축되어 비교적 신축에 해당하나, 제공된 주변 거래 사례들은 건축 연도가 오래되었으며 면적도 본건(44.75㎡)보다 넓음.

신축 건물임을 감안할 때, 개별 물건의 품질, 층수, 조망 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있으나, 감정가 220,000,000원 대비 인근 오래된 건물들의 거래가를 고려하면 비교 분석에 신중할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 장전중학교가 위치하며, 주위 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 7층에 위치한 호실임.

외벽은 스톤코트 및 화강석 마감, 창호는 샷시 이중창 구조임.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 주변 개발 계획 및 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 일반도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김익현의 보증금 195,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 매수인의 총 부담액을 크게 증가시키는 요인이 됨.

현재 감정가 220,000,000원에서 인수 보증금 195,000,000원을 제외하면 실질적인 매수인의 자본 투자액은 산정된 감정가보다 훨씬 낮아져야 할 수 있음.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 파악되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2017년 준공)이라는 장점을 가지고 있으나, 195,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함. 이로 인해 실질적인 매수인의 투자 비용이 크게 증가하므로, 입찰 시에는 인수 보증금을 반드시 고려한 신중한 접근이 필요함. 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 재검토하고, 인수 부담금을 고려한 최종 투자 금액 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도가 낮음.

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 인수되는 보증금 부담을 감안한 저가 매수 기회 발생 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 195,000,000원에 달함. 따라서 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총 금액은 입찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됨.

매수인의 총 투자 비용이 부동산의 실제 가치를 초과하지 않도록 하기 위해, 예상 입찰가는 부동산의 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적임.

총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

매수인의 최대 투자 가능 금액 (감정가 기준) = 220,000,000원

따라서,

입찰가 <= 220,000,000원 - 195,000,000원

입찰가 <= 25,000,000원

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 25,000,000원 을 초과하지 않는 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

이는 총 투자 비용을 감정가 수준으로 맞추기 위한 계산이며, 실제 입찰 시에는 낙찰 가능성, 기타 경매 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.