나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1941 [1] 대전광역시 중구 부사동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 부사동 소재 ""대전 보운초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 자체지반은 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 광대로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2호선)(접합), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(대전보운초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역), <추가기재> 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(1) 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물로서,
- 외벽: 화강석재 및 스톤코트 등 마감,
- 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지마감 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층 : 계단실, 제1종근린생활시설(초밥전문점 상호 : 소담),
2~4층은 다가구주택(각 5가구),
5층은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 다가구주택(2가구)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별지 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물[기호 ㉠]이 소재하나, 임차인 소유로 탐문조사되어 감정평가 제외하였음.

공부와의 차이

기호(1) 5층은 일반건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 다가구주택(2가구)로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-5층은 일반건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 다가구주택(2가구) 이용으로 조사됨.
-제시외 건물 조립식판넬 창고는 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경1941 (1)

소재지: 대전광역시 중구 부사동 147-13

용도: 다가구주택

감정가: 2,878,715,960원

토지면적: 460.20㎡ (약 139.2평)

건물면적: 916.58㎡ (약 277.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

주요 특이사항: 법정지상권, 5층 용도 혼재 (일반건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 다가구주택(2가구) 이용), 제시외 건물(조립식판넬 창고) 제외 (감정평가서 참조).

주의사항: 일괄매각. 5층의 현황 용도와 공부상 용도 불일치로 인한 행정 조치 가능성, 제시외 건물 제외.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 부사동에 위치하며, 대전 보운초등학교 남동측 인근입니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 광대로의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전보운초등학교), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 21일 접수된 한밭새마을금고의 임의경매(채권 2024타경1941)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권액 1,800,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 (주의)

토지 등기부상 '을5' 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 1,800,000,000원)은 "말소: 인수"로 표기되어 있습니다. 이는 해당 근저당권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성을 시사하며, 매우 큰 재정적 부담이 될 수 있습니다. (최종 확인 필수)

3.4. 임차인 현황 및 분석

총 22명의 임차인이 조사되었습니다.

모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

* 정 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 박 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 한 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 문 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 이 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 남 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 박 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 임 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 박 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 공사 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 김 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 박 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 김 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 정 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 곽 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 박 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 이 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* 임 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 권 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 김 (보증금 150,000,000원): 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금 70,019,969원.

* 김 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 채 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 김 (보증금 0원): 미배당 보증금 매수인 인수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 지 (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

* DEM (보증금 0원): 권리분석 특이사항 없음.

주의: 보증금이나 차임이 0원으로 표시된 임차인 중 '미배당 보증금 매수인 인수'로 기재된 경우, 실제 보증금이 존재하며 인수될 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 대전 보운초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

1층에 초밥 전문점(제1종근린생활시설)이 운영 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

학교(대전 보운초등학교)가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거 단지 내 상권으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

대전 보운초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본건에는 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재합니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 5층 용도 불일치

건축물대장상 5층은 업무시설(오피스텔)이나 현황은 다가구주택(2가구)으로 이용 중입니다. 이로 인해 건축법 위반에 따른 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.3. 미배당 보증금 인수 부담

다수의 임차인이 미배당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 임차인들의 경우, 실제 보증금이 존재할 수 있으며, 이를 인수할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

김 임차인의 경우 150,000,000원의 보증금 중 약 79,980,000원을 인수해야 할 것으로 예상됩니다.

6.4. 인수되는 근저당권 (토지)

토지 등기부상 엠씨아이대부주식회사의 18억 원 근저당권이 "말소: 인수"로 되어 있어, 해당 채무를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.5. 제시외 건물 제외

감정평가에서 제외된 제시외 건물(조립식판넬 창고)은 낙찰 후 별도의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 부사동에 위치한 대규모 다가구주택으로, 학교 인근의 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 면적이 넓어 다수의 임대 가구를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 법정지상권의 존재, 5층의 용도 불일치로 인한 행정 리스크, 다수의 임차인으로부터 발생하는 미배당 보증금 인수 부담, 그리고 특히 토지 등기부상 18억 원 상당의 근저당권 인수 가능성은 매우 중대한 잠재적 리스크입니다.

이러한 권리 관계의 복잡성과 인수 부담을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 면밀한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거지로서 꾸준한 임대 수요 기대.

* 대규모 자산: 916.58㎡의 넓은 건물 면적을 활용한 임대 수익 극대화 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,878,715,960원

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 실제로는 다수 임차인의 미배당 보증금 인수분을 고려해야 함)

예상 입찰가 산정 시, 법정지상권으로 인한 토지 이용 제한, 5층 용도 불일치로 인한 잠재적 행정 비용, 그리고 다수의 임차인 미배당 보증금 인수분을 반드시 고려해야 합니다.

특히, 토지 등기부상 18억 원 근저당권이 인수될 경우, 이는 낙찰자가 부담해야 할 막대한 채무가 되므로, 투자 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 인수되는 모든 권리(법정지상권, 미배당 보증금, 인수되는 근저당권 등)의 총액을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 투자 수익률 및 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 권리 분석 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.