나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31173 [1] 경기도 김포시 마산동 658-4 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31173 [1] 경기도 김포시 마산동 658-4 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매8계 2025타경31173 | 소재지: 경기도 김포시 마산동 658-4 | 감정가: 2,093,724,740원 | 최저가: 2,093,724,740원 | 용도: 다가구주택

1. 부천지원 2025타경31173 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경31173 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 658-4

용도: 다가구주택

감정가: 2,093,724,740원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 면적: 329.50㎡ (약 99.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 585.00㎡ (약 176.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 경기도 김포시 마산동에 위치한 다가구주택으로, 은여울초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 비슷한 유형의 주상용 부동산이 밀집한 주거지역을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까운 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

토지는 가장형의 평지로 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 북서측 및 남동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 외벽은 인조석 및 타일 마감, 내벽은 벽지 마감 등입니다. 창호는 알루미늄 샤시 창호가 설치되어 있습니다.

건물 이용 현황은 다음과 같습니다.

1층: 근린생활시설

2층: 다가구주택

3층: 다가구주택

4층: 다가구주택

기본적인 위생설비, 급배수시설, 화재경보기, 승강기, 도시가스 시설이 완비되어 있습니다. 4층에는 중2층 형태의 다락방이 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역(모든 축종제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발예정지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당됩니다.

1.4. 최고의 입지

본 물건은 경기도 김포시 마산동 소재 은여울초등학교 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 주거 밀집 지역에 속하며, 주상용 부동산이 혼합된 형태의 지역입니다. 차량 진입이 원활하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 가까운 거리에 공원(은여울공원)이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 김포골드라인 마산역과도 가까워 역세권의 이점도 누릴 수 있습니다. 주변으로 양촌, 학운산업단지가 위치해 있어 배후 수요 증가 가능성도 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 이OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 경매 절차상 인수주의 또는 소멸주의에 따른 권리 관계는 별도 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 파악되지 않습니다. 다만, '주의사항: 일괄매각'으로 표기된 점은 토지와 건물을 함께 취득해야 함을 의미합니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 주상용 부동산이 혼합된 주거지대로, 1층에 근린생활시설이 있어 지역 주민들을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 은여울초등학교와 더불어 아파트 단지들이 밀집해 있어 학생, 학부모 및 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 마산역이 가까워 유동인구 유입 가능성이 있으며, 다양한 생활 편의시설 입점이 가능하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.7. 생활정보

가장 가까운 학교는 은여울초등학교로 도보로 통학이 가능합니다. 주변으로 공원(은여울공원)이 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다. 마산역과 인접해 있어 교통 이용이 편리하며, 김포한강신도시 내에 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 현재 임차인이 존재하는 경우, 명도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 예상치 못한 명도 저항에 직면할 수도 있습니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '성장관리권역' 등이 존재하나, 이는 통상적인 주상용 건물의 이용에 큰 제약을 주지 않을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 별도 확인이 필요합니다. 관련 검색 결과에 따르면, 김포시는 과거 서울 편입 논의 과정에서 수도권 매립지나 소각장 등 혐오시설 유치 논란이 있었으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 계획이나 주변 지역의 개발로 인해 미래에 혐오시설 유치 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 지속적인 관심과 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 마산동의 핵심 입지에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 높은 부동산입니다. 우수한 교육 환경, 편리한 교통, 풍부한 배후 수요, 그리고 쾌적한 자연 환경까지 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합합니다. 다만, 경매 물건의 특성상 임대 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

- **역세권 및 학세권 입지:** 김포골드라인 마산역 인접 및 은여울초등학교 도보 통학 가능으로 높은 희소성과 가치 보유.

- **탄탄한 배후 수요:** 주변 대규모 아파트 단지와 산업단지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

- **상업시설 활용:** 1층 근린생활시설을 통한 추가 임대 수익 창출 및 상권 활성화 기대.

- **토지/건물 일괄 매각:** 토지 가치 상승과 건물 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 투자 기회.

- **개발 잠재력:** 김포한강신도시의 지속적인 발전과 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 기대.

법원 정보

부천지원 경매8계