나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6509 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 572-17 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ‘천마중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

공부상 연립주택(방3, 화장실1, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비가 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

- 본건 일련번호 1),2) 토지는 공부상 지목 ‘답,전’ 이나, 기준시점 현재 ‘연립주택 건부지’ 상태임. - 본건은 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 점유부분 위치가 서로 상이한 바, 공부상 전유면적(41.28㎡)이 일치하는 현황 점유부분을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경6509 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 572-17 3층303호

용도: 연립주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 중 제3층 제303호

사용 승인일: 1996년 11월 7일

감정가: 98,000,000원

면적

* 토지: 36.64㎡ (약 11.08평)

* 건물 (전유면적): 41.28㎡ (약 12.49평)

매각 방법: 토지/건물 일괄 매각

물건 특이사항:

* 건물 호수 혼동: 본건은 실제 점유 현황상 303호이나, 건축물현황도상 304호와 뒤바뀌어 있으며, 출입문 표시는 303호(건축물현황도상 304호)임. 감정평가서는 공부상 전유면적(41.28㎡)이 일치하는 현황 점유부분을 기준으로 평가함.

* 토지 지목: 공부상 '답, 전'이나 현황 '연립주택 건부지'(대) 상태임.

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 이용 현황: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 사용 중임. 서측으로 세로변과 접함.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (한국주택금융공사)

권리 분석 결과:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2012-08-27, 54,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 국민은행 근저당 이하 모든 권리 (가압류: 제이티저축은행, 임의경매: 한국주택금융공사)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 별도 상세 내용 없음. 일반적인 경우 후순위 권리 등은 소멸되므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 현장 확인 필요.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 임대차 정보 미상.

* 주의: 임대차 관계가 미상이며, 보증금 총액이 0원이므로 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 단지보다는 개별 건물 위주로 형성되어 있음.

주변 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 시기에 건축된 연립/다세대 주택의 거래 사례가 있음.

* 화성아트빌 (76.77㎡, 1997년식): 2026년 5월, 12,000만원 (약 156만원/평)

* 신강남하이츠 (69.12㎡, 1996년식): 2026년 5월, 15,460만원 (약 224만원/평)

* 대영그린빌 (45.32㎡, 2009년식): 2026년 5월, 11,500만원 (약 254만원/평)

* 본 건(41.28㎡, 1996년식)의 감정가 9,800만원은 평당 약 78만원 수준으로, 최근 거래 사례의 평당가(약 156만원 ~ 254만원) 대비 상당히 낮은 수준임. 특히, 면적이 가장 유사한 대영그린빌(45.32㎡)의 거래가(11,500만원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 최소 1억 1천만원 이상으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육: 천마중학교 북서측 인근 위치.

* 상업/편의: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

주거 환경:

* 난방: 도시가스에 의한 바닥난방 설비 설치.

* 상하수도: 위생 및 급배수 설비 정상 작동.

* 구조: 철근콘크리트조로 내구성은 양호한 편.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 호수 혼동: 본 건(303호)과 인접 호수(304호) 간의 위치 및 공부상의 혼동이 있는 것으로 확인됨. 이는 실제 거주나 매각 후 명도 과정에서 혼란을 야기할 수 있는 주요 리스크이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 점유 위치 및 호수를 확인해야 함.

건축물 노후도: 1996년에 건축되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용계획상 규제: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 공장설립승인지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 수도권 규제가 적용되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 지도 및 위성사진 분석 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 지역 특성상 소규모 공장이나 축사 등이 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 연립주택으로, 감정가 9,800만원 대비 시세가 상당히 낮게 형성되어 있어 가격적인 매력이 있는 물건임.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 안전한 편이며, 인수되는 권리나 임차보증금도 없는 것으로 파악됨.

다만, 건축물 호수 표기 혼동 문제는 반드시 해결해야 할 주요 리스크이며, 건물 노후도 및 지역 규제 사항도 고려해야 함.

이러한 리스크를 감안하더라도, 저렴한 감정가는 충분한 투자 가치를 제공할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 20~50% 이상 낮은 감정가로, 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성이 높음.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능함.

가격 상승 잠재력: 화도읍 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따라 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

* 감정가: 98,000,000원

* 최근 거래 사례 기반 시세 분석 결과, 본 건(41.28㎡)의 적정 시세는 최소 1억 1천만원 이상으로 판단됨.

* 인수되는 임차보증금 및 권리금액 없음.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.