나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87720 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 486-2 하늘맨션 102동 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87720 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 486-2 하늘맨션 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매2계 2024타경87720 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로38번안길 6-12, 102동 1층102호 (하늘맨션) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 196,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 남양주지원 2024타경87720 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경87720 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 486-2 하늘맨션 102동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 58.62㎡ (약 17.74평)

건물면적: 75.66㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 구조로 이용 중임.

주의사항: 임대관계 미상임.

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각급 학교 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

건물 구조:

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 제1층 제102호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

이용 상태:

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역:

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지 위에 현 다세대주택 건물이 건축되어 있습니다.

인접 도로 상태:

본건 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천마중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다. 이러한 제한 사항들은 해당 지역의 환경 보전 및 주거 기능 유지 목적을 나타냅니다.

공부와의 차이:

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

1.3. 입지조건

본건은 천마중학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변에 다양한 종류의 주택이 혼재되어 있으며, 학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 일상생활 및 통근에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자인 최OO의 채무 불이행으로 인해 채권자인 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이 신청한 경매입니다. 제공된 정보만으로는 추가적인 인수되는 권리나 복잡한 권리관계는 확인되지 않으나, 실제 권리분석 시에는 등기부등본 및 관련 공적장부를 면밀히 확인하여 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 관계는 없는지 추가적으로 검토가 필요합니다. 현재로서는 채권자의 담보권 실행에 의한 경매로 이해됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화도읍 묵현리는 주거지역으로, 상업시설보다는 주택 밀집도가 높은 지역입니다. 인근에 학교가 있어 학생들을 대상으로 한 근린생활시설(편의점, 학원, 식당 등)은 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있어 유흥 상권이나 복합 상권의 특성은 부족하나, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

가까운 거리에 천마중학교가 위치해 있으며, 주변으로 다른 각급 학교들도 분포하고 있어 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 주택 밀집 지역으로 인하여 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능합니다. 또한, 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 눈에 띄는 잠재적 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 명도 과정에서 기존 임차인과의 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 금전적 소요가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 주변 지역의 개발 방향에 영향을 받을 수 있으나, 현재로서는 주택지대로서의 입지 특성을 크게 해치는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 감정평가서 요약 및 주변 환경 조사 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적으로 주변 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 1억 9천 6백만원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 교육 환경은 양호한 편입니다. 임대 관계 미확인이라는 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 관련 법규에 따른 제한사항들이 존재합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교가 인접한 조용한 주택가에 위치하여 장기 거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 향후 남양주 지역의 도시 개발 계획에 따라 지역 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매2계