나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10142 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 북동측 인근에 위치하는
현칭 "일루아타워" 1층 104호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및
단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내 1층 104호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등,
내벽: 내장 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

제1종 근린생활시설임.

설비내역

공용 위생 및 급,배수 설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 및 문화집회시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건은 가격시점 현재 별첨 사진용지와 같이 인접호(103호)와 경계벽 일부를 튼
상태이나, 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제
로 한 일시적인 상황으로 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현칭 일루아타워 1층 104호임.
2. 감정인에 의하면, 감정평가 당시 인접호(103호)와 경계벽 일부를 튼 상태이나, 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 상황으로 복원이 용이할 것으로 보이나 원상복구 비용은 불명하므로 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

물건 종류: 근린상가

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층104호 (새주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126 (물금읍 범어리))

사건번호: 울산지방법원 2025타경10142 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 105,400,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.66㎡ (약 29.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 1층 104호

건물 용도: 제1종 근린생활시설 (감정평가요약 기준)

총 층수: 지하 3층, 지상 11층

전용 주차대수: 43대 (내부 주차)

3. 채권자 정보

채권자: 북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (북울산새마을금고)

4. 특이사항 및 주의사항

* 현칭 "일루아타워" 1층 104호임.

* 감정평가 당시 인접호(103호)와 경계벽 일부를 튼 상태이나, 복원이 용이한 일시적 상황으로 판단됨. 그러나 원상복구 비용은 불명하므로 응찰 시 반드시 확인 필요.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-06-30 근저당권 - 북울산새마을금고)

* 소유권 이전: 구현숙 (2016-08-10)

* 소유권 이전: 주식회사골든피제이 (2022-06-30)

* 근저당권: 북울산새마을금고 (2022-06-30, 910,800,000원) - 말소기준권리

* 압류: 기장군 (2022-12-02, 말소 예정)

* 임의경매 개시 결정: 북울산새마을금고 (2025-01-08, 787,194,140원) - 말소 예정

* 압류: 금정세무서장 (2025-02-17, 말소 예정)

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 현황이 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부 및 보증금, 차임 등의 상세 내용을 반드시 현장 조사 및 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 건축물 정보

* 건축물 용도: 제1종 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 중 1층 104호

* 외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감

* 내벽: 내장 타일붙임, 내부 인테리어 마감

* 창호: 샷시창호

3.2. 주변 환경

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4번지

* 인근: "증산초등학교" 북동측 인근에 위치한 "일루아타워" 1층 상가

* 주변 개발: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택으로 형성되어 있으며, 택지개발지구 내 신규 아파트 단지들이 밀집되어 상권이 발달하는 지역입니다.

3.3. 교통 및 접근성

* 차량 진출입: 용이하며, 주변 가로망 상태 및 주차장 시설이 보통 수준입니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 2호선 양산시청역 또는 금곡역까지 도보 또는 단거리 대중교통 이용이 가능합니다. (도보 약 10-15분 소요 예상)

3.4. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* "일루아타워"는 신규 아파트 단지들이 밀집한 지역의 중심 상가 중 하나입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 병원, 학원, 금융기관 등이 입점해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 증산초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학원, 어린이집, 문구점 등 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 양산 물금신도시는 지속적인 인구 유입과 함께 상권이 성장하고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 경쟁 환경

* 상대적으로 많은 수의 상가 건물과 점포가 분포하고 있어 경쟁이 존재합니다.

* 일부 유사한 조건의 물건들이 매물로 나와 있어, 임대 및 매매 시 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 상대보호구역으로 지정된 점은 특정 업종(예: 유흥업소, 노래방 등)의 입점을 제한할 수 있으므로 업종 선택 시 고려해야 합니다.

4.3. 잠재 수요

* 단지 내 및 인근 아파트 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 신규 아파트 입주가 지속되고 있어 장기적인 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건이 위치한 물금읍 범어리는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 주변 공동주택 및 단독주택 지역은 상가의 고정 수요층을 형성합니다.

5.2. 교육 시설

* 증산초등학교 (북동측 인근)

* 물금중학교, 물금고등학교 등도 근거리에 위치합니다.

5.3. 편의 시설

* 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의 시설이 차량 이용 시 근거리에 위치합니다. (예: 양산부산대학교병원, 이마트 양산점 등)

* 다양한 프랜차이즈 식당 및 근린생활시설이 주변에 밀집해 있습니다.

5.4. 주차 시설

* 건물 내 주차장(43대) 및 인근 공영주차장 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계벽 훼손 및 복구 비용 불명

* 인접 호실(103호)과의 경계벽 일부가 훼손된 상태입니다.

* 복원은 용이하다고 하나, 복구 비용이 불명확하므로 입찰 전 반드시 현장 방문하여 상태를 확인하고, 복구 예상 비용을 산출해야 합니다. 복구 비용이 예상보다 클 경우 투자 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차인 현황 미확인

* 임차인 현황이 '미상'으로 조사되어 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금, 월세 정보가 불확실합니다.

* 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상일 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 투자금 회수에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 점유자 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다. 창업하고자 하는 업종의 입점 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 경쟁 심화 가능성

* 물금신도시의 빠른 개발과 더불어 상업 시설 공급이 증가하고 있어, 향후 공실률 상승 또는 임대료 하락 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

2. 본건은 경상남도 양산시 물금읍 신흥 주거 지역에 위치한 "일루아타워" 1층 근린상가입니다.

3. 주변 대규모 아파트 단지와 초등학교 등 교육 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 일반상업지역으로 용도상 유리하며, 교통 및 접근성도 양호합니다.

4. 다만, 인접 호실과의 경계벽 훼손 상태 및 복구 비용 미확인, 임차인 현황 미상 등 주요 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상대보호구역 지정에 따른 업종 제한 가능성 또한 고려해야 합니다.

6. 이러한 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 성장 잠재력이 있는 지역의 중심 상가를 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2. 신흥 주거 지역 내 중심 상권: 배후 주거 수요 풍부, 신도시 성장 잠재력 높음.

3. 초등학교 및 대규모 아파트 단지 인접: 안정적인 고정 고객 확보 가능.

4. 일반상업지역 지정: 다양한 업종 입점 가능성 (업종 제한 확인 필요).

5. 권리 관계 비교적 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예상 (단, 임차인 미확인 리스크 존재).

6. 명확한 감정가 대비 저가 입찰 기회: 철저한 조사 후 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

2. 감정가는 105,400,000원입니다.

3. 본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 경계벽 훼손 정도 및 예상 복구 비용 산정

* 임차인 현황 조사 결과 (대항력 유무, 보증금, 월세 등)

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대료 시세 조사

* 향후 상권 성장 가능성 및 예상 공실률 분석

* 본건에 대한 투자 목적 (실사용, 임대수익 등)

4. 인접 호실과의 경계벽 훼손 및 임차인 현황 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해, 감정가 이하 또는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

6. (참고) 유사한 조건의 상가 매물은 대략 2억원~4억원 범위에서 시세가 형성되어 있으나, 본건은 감정가가 이에 미치지 못하는 수준입니다. 리스크 해소 여부에 따라 시세 대비 유리한 가격 확보가 가능할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.