나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10142 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10142 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층104호 근린생활시설 경매

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울산지방법원 경매10계 2025타경10142 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126, 1층104호 | 감정가: 1,054,000,000원 | 최저가: 1,054,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2025타경10142 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10142 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층 104호 (현칭: 일루아타워 1층 104호)

용도: 제1종 근린생활시설

감정가: 105,400,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

토지 지분율: 1814.18

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.66㎡ (약 29.24평)

건물 지분율: 9666

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항:

1. 현칭 일루아타워 1층 104호임.

2. 감정평가 당시 인접 호실(103호)과 경계벽 일부를 틔운 상태이나, 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 상황으로 복원이 용이할 것으로 판단됨. 다만, 원상복구 비용은 불명하므로 응찰 시 반드시 확인 요망.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 북동측 인근에 위치하는 현칭 "일루아타워" 1층 104호임.

주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호함.

인접 도로상태는 주변 가로망 상태 및 주차장 시설이 보통 수준임.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있음.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 사건임.

채무자 겸 소유자는 주OOOOOOOOO이며, 채권자는 북OOOOOOO임.

임의경매의 경우, 일반적으로 낙찰 시 채무자 및 소유자의 소유권은 소멸하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되는 것이 원칙임.

다만, 경매 절차의 특성상 인수주의 말소주의 여부, 유치권, 법정지상권 등 특수한 권리관계가 존재할 수 있으므로, 법원 경매물건 명세서 및 관련 공부(등기부등본, 건축물대장 등)에 대한 면밀한 검토가 필수적으로 요구됨.

1.4. 상권분석

본건은 "일루아타워" 1층에 위치한 제1종 근린생활시설로, 상업지역 내에 자리하고 있음.

인근에 증산초등학교가 위치하여 학생, 학부모 및 교직원 관련 수요를 기대할 수 있으며, 주변의 공동주택 및 업무시설 등으로 인해 배후 수요 또한 확보 가능한 입지임.

해당 상권은 다양한 근린생활시설, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 유동인구와 소비 활동이 활발할 것으로 예상됨.

주차 및 접근성이 양호한 편으로, 상가 운영에 유리한 조건을 갖추고 있음.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물 중 1층에 위치한 구분건물임.

건물의 외벽은 치장석 붙임, 강화유리 마감 등으로, 내벽은 내장 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호임.

내부에는 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재경보 설비 등이 갖추어져 있음.

주변에는 주거단지와 함께 "증산초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

인근 대중교통 이용은 일반적인 교통사정 양호함.

주변 시설로 아파트 단지, 상업시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 현재까지 검색된 정보상 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 인접 호실(103호)과 경계벽 일부가 틔워진 상태라는 점임. 감정평가 시 복원이 용이할 것으로 보았으나, 원상복구 비용은 불명확하므로, 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하고 복원 비용을 산출해야 함.

현재 임대관계가 미상으로, 명확한 임대차 내역 확인 및 점유자 현황 파악이 필요함. 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍 신도시 상업지역 내에 위치한 근린생활시설로, 증산초등학교 인근에 자리하여 기본적인 입지 조건은 우수함.

다만, 인접 호실과의 경계벽 훼손 상태 및 원상복구 비용의 불확실성은 본건의 가장 큰 위험 요소임. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자를 신중하게 결정해야 함.

임의경매 물건으로서 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 세부적인 권리 분석은 필수적임.

안정적인 임대 수익이나 시세차익을 기대할 수 있는 입지이나, 복원 비용 및 향후 상권 변화 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

초등학교 인근 상권: 증산초등학교와 인접하여 학생, 학부모, 교직원 등을 대상으로 하는 학원, 교습소, 문구점, 식당, 카페 등 근린생활시설 업종의 안정적인 수요 확보가 가능함.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 재산권 행사 및 관리에 용이함.

개발 잠재력: 상업지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

경계벽 복원을 통한 가치 상승: 만약 복원 비용이 예상보다 낮거나, 복원 후 경쟁력 있는 업종으로 임대할 경우, 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음.

법원 정보

울산지방법원 경매10계