나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107296 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-17 공장 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107296 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-17 공장 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매1계 2024타경107296 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 자유무역2길 40 | 감정가: 1,268,509,370원 | 최저가: 1,268,509,370원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경107296 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-17

용도: 공장

감정가: 1,268,509,370원

토지면적: 0㎡ (국가소유)

토지 지분율: 0%

건물면적: 2,040.52㎡ (약 617.27평)

건물 제시외면적: 647.36㎡ (약 195.83평)

총 매각 대상 면적 (건물+제시외): 2,687.88㎡ (약 813.10평)

매각대상: 건물만 매각 (토지 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 대OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음. 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치하고 있습니다. 양덕동은 창원시의 주요 산업 및 물류 거점 중 하나로, 마산항과 인접하여 물류 이동이 용이한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 또한, 주변에 산업단지가 형성되어 있어 관련 업종의 입지 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 마산회원구는 창원시의 북부에 위치하며, 교통망이 잘 발달되어 있어 창원시 내 타 지역 및 인근 도시로의 접근성이 양호한 편입니다. 구체적인 도로망 접근성이나 대중교통 편의성은 현장 확인이 필요하나, 산업단지 내 위치임을 고려할 때 차량을 이용한 접근이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자가 '대OOOOOOOO'이고 채권자는 '주OOOOOOO'입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 이는 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법정지상권을 취득할 수 있다는 의미로, 향후 토지 사용에 있어 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 토지가 국가 소유이며 건물과 제시외 기계기구만 매각 대상이라는 점이 매우 중요합니다. 이는 낙찰자가 건물을 사용하기 위해 토지에 대한 별도의 사용 권원을 확보해야 할 수 있음을 시사합니다.

특히, '마산자유무역지역' 내 공장으로서, '자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률'에 따라 경매 등으로 취득한 공장은 동법 제11조에 따른 입주계약 체결 후 사용해야 하며, 해당 입주자격을 갖춘 자만이 계약이 가능하다는 마산자유무역지역관리원장의 협조요청서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 반드시 입주 자격을 확인하고 입주 계약을 체결해야 함을 의미하며, 자격 미비 시 건물 사용에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 '공장' 용도로 지정되어 있으며, 마산자유무역지역 내에 위치하고 있습니다. 마산자유무역지역은 수출입 물류 및 제조업 활성화를 목적으로 지정된 곳으로, 주변에 유사한 산업 시설 및 관련 기업들이 밀집해 있을 가능성이 높습니다. 이는 해당 지역이 산업 활동에 특화된 상권임을 나타냅니다. 따라서, 공장 운영을 위한 인프라(전력, 용수, 폐수 처리 등) 및 협력업체와의 연계성은 비교적 용이할 수 있습니다. 그러나 신규 공장 설립이나 증설 시에는 마산자유무역지역관리원의 입주 승인 절차와 입주 자격 요건을 충족해야 하므로, 일반 공장 부지와의 상권 특성은 다소 차이가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 산업 활동을 위한 공장 부지이므로, 일반적인 주거 환경이나 생활 편의시설과의 직접적인 관련성은 낮습니다. 다만, 공장 운영 인력을 고려할 때, 주변 지역에 식당, 편의점, 주유소 등 기본적인 편의시설의 유무와 접근성은 간접적으로 고려될 수 있습니다. 창원시 마산회원구 양덕동은 도시 지역과 인접해 있어, 기본적인 생활 인프라 접근성은 확보될 수 있으나, 구체적인 시설 현황은 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 이는 건물 소유권과 토지 소유권이 분리될 경우 발생하는 문제로, 건물 철거 또는 토지 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, 토지가 국가 소유이므로 건물 매각 후에도 토지에 대한 사용 권원(예: 임대차 계약, 토지 사용 승낙 등) 확보가 필수적입니다.

셋째, 마산자유무역지역 내 공장으로서, 낙찰자가 '자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률'에 따른 입주 자격 및 입주 계약 체결 요건을 충족하지 못할 경우, 건물을 사용하지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 관련 법규 검토 및 마산자유무역지역관리원과의 사전 협의가 반드시 필요합니다.

넷째, '제시외 건물 및 기계기구 포함'이라는 문구가 있으나, 일부 기계기구는 중복되거나 소재 불명으로 매각 제외되었으며, CNC 선반 모델명에 오기재가 발견되는 등 인수 후에도 설비 관련 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

다섯째, 목록 1의 부속건물(6.04㎡)은 멸실 상태로 매각에서 제외되었습니다.

여섯째, 특정 주소(양덕동 974-17) 주변의 혐오시설 유무에 대한 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 해당 지역에 뚜렷한 혐오시설이 있다고 단정하기 어렵습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 주변 공장의 운영 현황 및 잠재적인 환경 민원 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 마산자유무역지역 내에 위치한 공장 건물로, 산업 활동을 위한 기반 시설 접근성은 양호할 수 있습니다. 그러나 토지가 국가 소유이고 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 마산자유무역지역 입주 계약 요건을 충족해야 한다는 점에서 권리 분석 및 법률 검토가 매우 중요합니다. 특히 입주 자격 요건은 낙찰자의 핵심적인 고려 사항이 될 것입니다. 제시외 기계기구의 현황 파악 및 멸실된 건물 등도 매수 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 잠재적 리스크가 크므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 마산자유무역지역이라는 특수한 입지 조건으로, 특정 업종의 경우 경쟁력 있는 가격으로 공장 시설을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

- 건물 자체 면적과 제시외 면적을 합한 상당한 규모의 공간을 확보할 수 있습니다.

- 만약 법정지상권 문제와 마산자유무역지역 입주 자격 요건을 해결할 수 있다면, 향후 높은 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

- 제시외 기계기구 중 일부라도 가치 있는 설비가 포함되어 있다면, 초기 투자 비용 절감 효과가 있을 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매1계