나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [14] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 5층 502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (14)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 5층 502호

용도: 근린상가

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서초제일새마을금고로 추정됨)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 60.20㎡ (약 18.21평)

토지 지분: 60.2㎡ (약 18.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 113.88㎡ (약 34.45평)

건물 지분: 113.88㎡ (약 34.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7번지, 영화빌딩 5층 502호에 위치합니다.

건축물대장상 영화빌딩은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 2008년 2월 19일 사용 승인되었습니다.

건물 주용도는 제2종 근린생활시설입니다.

해당 물건은 5층에 위치한 전유부분으로, 전용면적은 113.88㎡ (약 34.45평)입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

사창동은 충북대학교가 위치하며, 대학로 상권이 발달해 대학생을 타겟으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

사창사거리는 교통의 요지로, 과거 교통사고 발생 빈도가 높았던 지역이나 교통안전 캠페인 등이 진행되며 개선 노력이 있었습니다.

주변에 사창시장, 충대 중문 상권 등이 있어 상권 집적력이 강화된 지역입니다.

교통은 편리한 편이며, 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

다양한 편의시설(마트, 병원 등)이 밀집해 있으며, 초, 중, 고교 및 대학이 가까워 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 변전소, 송전선로, 쓰레기 매립장 등은 일부 지역에서 혐오시설로 분류되기도 합니다. 청주시 내에 광역매립장, 화장장, 광역소각장 등이 이미 설치되어 운영 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 6월 21일 접수된 서초제일새마을금고의 근저당권 (채권액 2,580,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부에는 소유권보존(김세형), 가압류(김미영, 1,511,035,259원), 임의경매(서초제일, 2,182,180,730원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 4,091,035,259원입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)영화산업: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업자등록일 2021-10-20, 대항력 있음.

* 김기원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-08, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 주의사항

대항력 있는 임차인 (주)영화산업의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

임차인 김기원의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 사창동 일대는 충북대학교 중문을 중심으로 한 대학로 상권과 사창사거리 중심의 오피스 및 일반 상업 상권이 복합적으로 형성되어 있습니다.

젊은 층(20대)을 중심으로 한 유동인구가 많으며, 특히 평일 저녁 시간대에 유동인구가 많습니다.

사창시장이 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 최근에는 방송을 통해 맛집으로 소개되기도 했습니다.

청주 지역 소비 패턴 분석 결과, 사창동은 소비 금액은 낮으나 소비 횟수가 일정 수준 이상으로, 일상생활에 필요한 소비가 자주 이뤄지는 '생활밀착형 지역'으로 분류됩니다.

4.2. 상권 발전 가능성

안정기에 접어든 상권으로 평가되지만, 사통팔달의 교통 여건을 바탕으로 꾸준한 외부 유입 인구를 흡수하고 있습니다.

인근 대단지 아파트 입주 등 배후 세력의 영향과 사창시장, 충대 중문 상권과의 연계로 상권 집적력이 강화되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

사창사거리는 청주의 주요 교통 요지 중 하나이며, 시내버스 노선이 다양하게 운영되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로 접근성이 좋아 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 교육

주변에 마트(멜니짜, 샤브올데이 등), 병원(종합병원), 사창시장 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

충북대학교, 청주중앙여자고등학교, 창신초등학교 등이 인접해 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: (주)영화산업의 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 임차인 김기원의 권리 여부: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력 유효 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 미흡한 정보: 감정평가서 요약 중 '위치 및 주위환경', '교통상황' 등 상세 정보가 누락되어 있어 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 유찰 가능성 및 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 채권 및 가압류, 임의경매 설정으로 인한 권리 분석에 주의가 필요합니다.

* 감정 시점 경과: 감정 시점 이후 시간이 경과하여 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 사창동 영화빌딩 내 근린상가 경매 건으로, 충북대학교 인근에 위치하여 대학가 및 배후 주거지의 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

대항력 있는 임차인 (주)영화산업의 보증금 5,000,000원은 낙찰 시 인수될 가능성이 있어 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

등기부채권 총액이 매우 높아 1회 이상 유찰될 가능성이 있으며, 이는 적절한 입찰가 산정 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 상권 및 입지 조건에 대한 구체적인 판단이 어려우므로, 현장 조사를 통한 상세 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 수요: 충북대학교와 주변 주거 지역을 기반으로 한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 사창사거리 일대는 교통의 요지이며, 지속적인 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 여러 차례 유찰될 경우, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

잠재적 인수 보증금: 5,000,000원 (주)영화산업

본 물건은 다수의 유찰을 거칠 가능성이 높으며, 예상 입찰가는 아래와 같은 추가적인 조사를 통해 신중하게 산정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 및 시세 조사

* 본 물건의 현재 적정 임대료 및 공실률 분석

* 건물 상태 진단 및 예상 수리비 산출

* 향후 지역 개발 계획 및 상권 전망 분석

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금 5,000,000원을 포함한 총 투자 비용 대비 목표 수익률을 달성할 수 있는 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.