나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [4] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록6,7번은 경계벽 제거 후 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 정보에 대한 개요는 다음과 같습니다.

사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (4)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 201호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 431,000,000원

토지 면적: 121.30㎡ (약 36.7평)

건물 면적: 229.08㎡ (약 69.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO (등기부상 서초제일새마을금고로 추정)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 (해당 물건은 2층 소재)

총 호수: 18개 호실 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

충청북도 청주시 서원구 사창동에 위치한 영화빌딩 내 상가 점포입니다. 주변은 지역 주민들을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 해당 소재지는 청주시의 주요 간선 도로와의 접근성이 양호한 편이며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지에 있습니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2024년 6월 21일 접수된 서초제일새마을금고의 근저당권 (을11)입니다.

이 기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 후순위의 가압류 (갑6), 임의경매 (갑7) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 신고되어 있으나, 구체적인 내용 및 인수 조건에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 김용수: 보증금 0원, 차임 0원, 2012년 6월 21일 전입. 대항력 있음.

* 서원구보건소: 보증금 0원, 차임 2,480,000원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

사창동 일대는 청주시 내에서 형성된 상권 중 하나로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 생활 밀착형 상업 지역의 특징을 보입니다. 영화빌딩 주변으로 다양한 업종의 소규모 상점, 병원, 학원, 식당 등이 분포하여 일반적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 현재 감정가가 4.31억 원임에도 불구하고, 등기부상 채권 총액이 40.91억 원에 달하는 점으로 미루어 볼 때, 해당 건물 전체의 채무 부담이 상당함을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 소재지는 청주시 서원구에 속해 있으며, 지역 내 기본적인 편의시설 접근성이 확보되어 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 김용수 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 금액이 명확하지 않더라도 주의가 요구됩니다.

* 건물 내부 이용 현황: 목록 6, 7번(해당 호실과 관련된 것으로 추정)이 경계벽 제거 후 이용 중이라는 점은, 추후 원상복구 또는 내부 재구획 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 신고되어 있어, 해당 권리의 내용을 정확히 파악하고 인수 조건을 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 경매 물건의 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 내 근린상가로, 입지 조건은 일반적인 수준을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 미상 금액의 권리 인수 가능성, 건물 내부 이용 상태 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 경매 절차 진행 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 청주시 내 상권: 지역 내 고정 수요를 기반으로 하는 근린상가의 안정적인 운영 가능성이 있습니다.

* 경매 통한 시세차익 가능성: 채권 총액이 높은 점을 감안할 때, 유찰 시 적절한 입찰가를 통해 시세 대비 저가 매수의 기회를 엿볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 제외하고, 본건의 현재 감정가 431,000,000원을 기준으로 권리 관계, 임차인 문제, 건물 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크 해소 비용 및 명도에 소요되는 시간, 기타 부대 비용 등을 충분히 산정한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 확정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.