나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10845 [2] 경상남도 양산시 상북면 대석리 1339-5 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10845 [2] 경상남도 양산시 상북면 대석리 1339-5 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2025타경10845 | 소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 1339-5 | 감정가: 428,709,830원 | 최저가: 428,709,830원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2025타경10845 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10845 (2)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 1339-5

용도: 근린생활시설 (공부상) / 작업장 (현황)

감정가: 428,709,830원

토지면적: 381.00㎡ (약 115.25평)

건물면적: 274.23㎡ (약 82.96평)

건물 제시외 면적: 102.50㎡ (평가 및 매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

1. 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

2. 공부상 용도는 제1종근린생활시설이나, 현황은 작업장으로 사용 중입니다.

3. 부속건물인 단층 화장실 2.4㎡는 멸실되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 대석리, '산막산업단지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 일부 주택 등이 산재한 산간농경지대 및 농경지대로 형성되어 있습니다. 일부 지역은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등도 포함하고 있습니다.

교통 상황에 대해서는 상이한 정보가 있습니다. 일부 조사에서는 차량 접근이 불가능하고 시외곽지대로서 제반 교통 사정이 다소 불편하다고 언급하고 있습니다. 반면, 다른 정보에서는 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 사정이 보통이라는 내용도 있습니다.

토지는 부정형, 가로장방형 등 다양한 형태를 띠고 있으며, 동남향 완경사지, 하천변, 평탄한 지대 등 여러 지형적 특성을 보입니다. 묵전, 묵답 상태이며 일부는 하천에 포락된 상태로 추정됩니다.

인접 도로 상태 역시 상이하게 기술되어 있습니다. 맹지이며 인접 토지나 농경지를 통해 도보로 접근 가능하다고 나와 있으나, 일부 조사에서는 동측으로 폭 8미터, 남측으로 폭 6미터의 포장도로와 접한다고도 합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 김OO님입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있어, 토지와 별개의 소유권을 가진 건물이나 공작물이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 향후 건물 철거 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

매각 조건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 이는 현황 기준의 전체 자산을 하나의 거래로 취득할 수 있음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 '산막산업단지'와 인접해 있거나 그 근거리에 위치해 있어 산업단지 관련 종사자나 기업을 대상으로 하는 근린생활시설 또는 작업장으로서의 잠재력을 가집니다. 다만, 주변이 농경지, 임야, 일부 주택 등으로 이루어진 점을 감안할 때, 중심 상업지구보다는 배후 수요가 제한적인 지역으로 판단됩니다. 현재 공부상 용도는 제1종근린생활시설이나 현황은 작업장으로 사용되고 있어, 실제 운영 중인 사업체의 특성에 따라 상권 가치가 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

소재지가 농경지, 임야 등이 많은 지역에 위치하고 있어, 대규모 도시의 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 차량 접근이 원활하지 않다는 정보가 일부 있어, 일상생활 편의성은 차량 이용 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 주변에 버스 정류장이 있다는 정보가 일부 있으나, 대중교통 이용 편의는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* **접근성 문제**: 차량 접근이 어렵거나 도로 상태가 불확실한 부분은 물류 이동이나 고객 방문에 불편을 초래할 수 있습니다. 맹지이거나 좁은 농로를 통해서만 접근 가능하다면 이는 큰 단점이 될 수 있습니다.

* **법정지상권**: 법정지상권의 존재는 해당 토지 상의 건물이나 시설물의 법적 지위에 대한 복잡성을 야기할 수 있으며, 소유권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* **용도 불일치**: 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(작업장)의 차이는 향후 용도 변경 시 행정 절차나 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* **지역적 특성**: 주변이 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어, 산업 시설이나 주거 시설로서의 개발 가능성은 있으나, 불확실한 지역적 특성을 가집니다.

* **혐오시설**: 주변 지역 조사 결과, 명확하게 식별되는 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산막산업단지와 인접해 있어 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향은 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 산업단지 인근에 위치한 근린생활시설 및 토지입니다. 일괄 매각 조건으로 토지와 건물을 취득할 수 있으며, 제시외 건물도 포함됩니다. 법정지상권의 존재, 불확실한 도로 및 교통 접근성, 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이 등은 투자를 신중하게 검토해야 할 요소입니다. 다만, 산막산업단지 인근이라는 입지적 특성을 활용하여 작업장이나 소규모 공장, 혹은 산업단지 관련 지원시설 등으로 운영할 경우 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* **산업단지 인근 입지**: 산막산업단지와 근접해 있어, 산업단지 내 기업을 대상으로 한 물류, 창고, 작업장 등으로 활용 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* **일괄 매각 조건**: 토지와 건물, 그리고 제시외 건물을 한 번에 취득할 수 있어, 개별적으로 진행할 때보다 절차가 간편하고 통합적인 개발 및 활용이 가능합니다.

* **잠재적 개발 가치**: 주변 환경이 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경이나 부지 활용도를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* **법정지상권 확인을 통한 기회**: 만약 법정지상권의 권리 관계를 명확히 파악하고 이를 해소하거나 활용할 수 있다면, 추가적인 개발 또는 수익 창출의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

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