나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87447 [1] 경기도 구리시 인창동 29 한진아파트 108동 10층1003호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87447 [1] 경기도 구리시 인창동 29 한진아파트 108동 10층1003호 아파트 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매2계 2024타경87447 | 소재지: 경기도 구리시 동구릉로238번길 20, 108동 10층1003호 (인창동,한진아파트) | 감정가: 502,000,000원 | 최저가: 502,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경87447 (1)

소재지: 경기도 구리시 인창동 29 한진아파트 108동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 502,000,000원

토지면적: 29.32㎡

건물면적: 84.97㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 양OO / 케OOOOOOO (유동화물건)

1.2. 입지조건 분석

본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "구리IC" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공장, 창고, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 아파트 단지는 평탄한 광평수 부정형의 토지 위에 있으며, 주변 포장도로와 잘 접하고 있어 단지 내외 이동이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물의 구조는 2002년 1월에 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 경사슬라브지붕 19층 건물 중 10층입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 다양한 도로(소로1류, 중로1류, 중로2류, 중로3류)에 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건입니다. 특이사항으로 유동화물건이라는 점을 확인했습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다. 등기부상 특별한 문제 없이 소유권이 이전될 것으로 보이나, 매각 전 최종적인 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 현장조사를 통해 점유관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

단지 주변에 아파트와 주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 교육 환경과 관련하여 상대보호구역(동인2초등학교)으로 지정되어 있어 교육시설 이용에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 역사문화환경보존지역(동구릉) 및 각종 제한 구역(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등)으로 지정되어 있어 추후 재개발 또는 증축/개축 시 제약이 있을 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근에 소재할 것으로 보이나, 구체적인 상권 현황은 현장답사를 통해 파악해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미상: 점유자 현황 및 임차인의 대항력 유무에 따라 명도 난이도 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 유동화물건: 채권자가 유동화전문회사일 가능성이 높아, 채권 회수 목적의 경매 진행이 신속하게 이루어질 수 있습니다.

3. 각종 제한구역: 역사문화환경보존지역 및 수도권 정비계획법상 과밀억제권역 등 다양한 제한에 묶여 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 매매 시점에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 구리시 인창동의 한진아파트로서, 2002년 건축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있는 아파트입니다. 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 감정가 5억 2백만 원을 기준으로 주변 시세 대비 경쟁력을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 입지적으로 구리IC 인근이라는 점은 차량 이동이 잦은 실수요자에게 매력적일 수 있으나, 다양한 법적 제한 사항들을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 실수요 가치: 구리시 내에서 2000년대 초반에 건축된 아파트로, 실거주 목적의 접근성이 높습니다.

2. 감정가 기준 분석: 감정가가 주변 실거래가 대비 적정한지 확인하고, 유찰 횟수에 따른 최저가를 활용하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

3. 교통 여건: 구리IC 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 차량 이동이 편리하다는 장점이 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매2계