나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [12] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (12)

* 물건종별: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 404호

* 감정평가액: 193,000,000원

* 토지면적: 64.14㎡ (약 19.41평)

* 건물면적: 121.32㎡ (약 36.69평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 주요 채권자: 서초제일새마을금고

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 영화빌딩은 청주시 서원구 사창동에 위치하며, 주변 지역은 상업 및 주거 혼합 지역으로 형성되어 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 교통상황: 본건 건물 북측으로 왕복 4차선 도로가 인접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본 물건은 5층 건물 중 4층에 위치하며, 현재 제2종근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 도로와 접하고 있으며, 차량 통행 및 주차가 비교적 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역 또는 준주거지역으로, 근린생활시설 등의 건축 및 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다.

* 기타참고사항: 주변 상업 시설과 주거 단지가 밀집해 있어 상권의 안정성이 높으며, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 21일 접수된 서초제일새마을금고의 근저당권 (채권액 2,580,000,000원)입니다.

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 4,091,035,259원으로, 이는 감정평가액을 훨씬 상회합니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 김세형 (2008.02.27)

* 근저당권: 서초제일새마을금고 (2024.06.21, 말소기준권리)

* 가압류: 김미영 (2024.08.19, 매각으로 소멸)

* 임의경매: 서초제일 (2025.04.15, 매각으로 소멸)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 부담은 없습니다. (지상권 등 기타 제한물권 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 인수 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

* 만약 인수되는 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 경우에는 인수 여부 및 금액을 재확인해야 하는 등 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 사창동 일대는 배후 주거 지역의 탄탄한 수요를 기반으로 하는 안정적인 상권입니다.

* 영화빌딩 주변으로 다양한 소매점, 음식점, 서비스업종 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 4층에 위치하나, 건물 내 엘리베이터가 설치되어 있어 접근성에는 큰 문제가 없으며, 층별 업종 구성에 따라 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주요 간선도로와 인접하여 시내외 접근성이 우수하며, 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 병원, 은행, 관공서, 대형 마트 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 도보 거리에 초등학교 및 중학교가 소재하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거환경: 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 상가 이용 고객 확보에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 40억 원 이상의 총 채권액은 채권자 간 복잡한 이해관계를 시사하며, 이는 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 인해 다른 담보물의 처리 결과가 본 물건의 가치나 경매 진행에 변수가 될 수 있습니다.

* 상가 공실 리스크: 상가 물건은 경기 변동, 경쟁 심화, 업종 부적합 등으로 인해 공실이 발생할 수 있으며, 이에 대한 대비가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 건물 및 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 서원구 사창동의 핵심 상업 지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 입지 조건과 건물 자체의 활용도가 우수한 편입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 임차 보증금 부담이 없어 매우 안전한 물건으로 평가됩니다.

* 다만, 높은 총 채권액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 전 심층적인 검토가 필요하며, 상가 물건으로서의 공실 리스크 또한 염두에 두어야 합니다.

* 전반적으로 지역 내 꾸준한 수요와 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 청주시 서원구의 활성화된 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기반으로 합니다.

* 권리관계 명확: 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 성장 잠재력: 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추세에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 활용도 높은 공간: 121.32㎡의 넓은 전용 면적은 다양한 업종의 입점에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 193,000,000원

* 본 물건은 입지, 권리관계, 건물 상태 등을 고려할 때 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

* 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하더라도, 인수 부담 없는 안전한 물건이라는 점이 강점으로 작용할 것입니다.

* 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 입찰 참여자 수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 195,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.