나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [11] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (11)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 403호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 47.21㎡ (약 14.28평)

토지 지분: 47.21㎡ (약 14.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.16㎡ (약 26.97평)

건물 지분: 89.16㎡ (약 26.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서초제일새마을금고)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는 임차인

건축물대장상 건물명: 영화빌딩, 전유부상 호수: 403호

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층, 지하 1층

준공일자: 2008년 02월 19일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 상가, 사무실 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태:

건물은 철근콘크리트구조로 5층 건물이며, 본건은 4층 403호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 건물은 북측으로 폭 약 10-12m, 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종 일반주거지역으로 이용되고 있습니다.

제시목록 외의 물건:

제시된 정보에는 제시 외 물건에 대한 언급이 없습니다.

공부와의 차이:

제공된 정보 내에서 공부상 면적과 현황 면적 간의 차이에 대한 언급은 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

제공된 정보에는 임대 관례에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* (주)라인파트너스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-24, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. 비고: 해당 없음.

* 권리분석: 명시된 임차인(주)라인파트너스는 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 물건의 특이사항에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있어, 별도의 임차인이 존재하거나 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

말소기준권리:

건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 12월 14일 접수된 사단법인한국음식업중앙회의 전세권(을4)입니다. 이 권리는 인수됩니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 21일 접수된 서초제일새마을금고의 근저당권(을13)으로, 이는 말소됩니다.

* 두 등기부 간 말소기준권리 표기가 상이하므로, 경매 진행 시 법원의 최종 판단을 재확인해야 합니다. 본 보고서에서는 건물 등기부상 '인수'로 표시된 권리를 우선적으로 고려합니다.

인수되는 권리:

* 사단법인한국음식업중앙회 전세권: 2011-12-14 설정, 금 300,000,000원. (인수)

* 4번 전세권 변경: 접수일자 2020-10-15, 권리금액 금 400,000,000원. (인수)

* 합계: 약 700,000,000원. 이는 전세금이며, 임대차보증금과는 성격이 다르나 인수 시 상당한 금액이므로 반드시 확인해야 합니다.

말소되는 권리:

* 소유권보존 (김세형): 말소 예정

* 서초제일새마을금고 근저당권 (2024-06-21): 말소 예정

* 김미영 가압류 (2024-08-19): 말소 예정

* 서초제일 임의경매 (2025-04-15): 말소 예정

인수 보증금 합계:

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 위에서 언급된 전세권 700,000,000원은 인수되는 주요 권리입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 청주시 서원구 사창동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 영화빌딩은 해당 지역의 상권 활성화에 기여하는 건물 중 하나로 보입니다. 주변에는 음식점, 카페, 학원, 병원 등 다양한 업종이 분포하고 있어 기본적인 상권 수요는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설:

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있어 주거 및 상업 활동을 지원합니다.

교통시설:

본건 건물 주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 주요 도로망 접근성이 양호하여 자가용 이용 또한 편리합니다.

혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 인수 금액:

등기부상 7억 원에 달하는 전세권이 인수될 가능성이 높아, 실제 투자 비용 부담이 감정가 외 추가적으로 발생합니다.

대항력있는 임차인 관련 불확실성:

특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 현황 임차인의 정보와 상이하여 실제 숨겨진 임차인이나 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

권리관계 복잡성:

건물 등기부와 집합건물 등기부상 말소기준권리 및 권리 말소 여부에 대한 표기가 달라, 법적 검토를 통해 정확한 권리 관계를 확정해야 합니다.

높은 총 채무 규모:

등기부 채권 총액이 47억 원을 초과하는 등 채무 규모가 매우 커, 경매 절차상 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 사창동 소재 영화빌딩 내 근린상가로, 감정가는 1억 4천만 원대입니다. 하지만 7억 원에 달하는 전세권 인수 가능성과 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항으로 인해 권리관계가 매우 복잡하고 높은 리스크를 안고 있습니다. 낙찰 시 인수되는 전세금과 더불어, 명확히 확인되지 않은 임차인 문제까지 해결해야 하므로 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

장기적인 관점에서 볼 때, 청주시 서원구 사창동은 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인수되는 권리(전세권)를 제외한 실제 투자 비용이 감정가 대비 낮아질 경우, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 본건의 경우, 명시된 임차인의 인수 보증금은 0원이지만, 7억 원에 달하는 전세권이 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 실제 투자 시 예상되는 총 비용(낙찰가 + 인수되는 전세금)을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 투자자 본인의 판단과 추가 조사 결과를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.