나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [6] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 2층 204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록8,9번은 경계벽을 제거 후 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 예체로 123 (사창동) 2층 204호 (영화빌딩)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 228,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 64.14㎡ (약 19.4평)

토지지분: 64.14㎡ (약 19.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 121.32㎡ (약 36.7평)

건물지분: 121.32㎡ (약 36.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보 물건입니다.

목록 8, 9번은 경계벽을 제거 후 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 위치하며, 주변은 상가, 주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 영화빌딩 내 2층 204호 근린상가로, 해당 층은 주로 상업 시설로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지까지 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지이용계획 상 일반상업지역 또는 제2종근린생활시설 등의 용도로 활용 가능한 지역으로 추정됩니다. (정확한 용도지역은 별도 확인 필요)

2.5. 주변 시설

영화빌딩은 21.3m 높이의 5층 건물로, 총 18개 호실을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 분포하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

2.6. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악된 바 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리가 많습니다.

등기부등본상 말소기준권리인 서초제일새마을금고의 근저당권(2024-06-21 접수, 2,580,000,000원) 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 지상권이 있다면 인수될 수 있으나 현재 관련 정보는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)글로벌금융판매

보증금: 10,000,000원

차임: 1150,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 4,091,035,259원 (근저당권 2,580,000,000원 + 가압류 1,511,035,259원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 청주시 서원구 사창동 일대는 대학가 및 주거 밀집 지역과 인접하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 업종 분석

제2종근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 주변 상권 특성상 식당, 카페, 학원, 사무실 등으로 활용될 수 있으며, 유동인구 및 인근 거주민을 대상으로 하는 업종이 활성화될 가능성이 있습니다.

4.3. 상권 활성화 요인

주변 대학 및 주거단지로부터의 꾸준한 수요와 함께, 지역 내 상업 시설로서의 기능을 수행하며 상권 유지 및 발전에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 병원, 은행, 마트, 관공서 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통시설

주요 도로와 인접해 있으며 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태

목록 8, 9번은 경계벽을 제거 후 이용 중인 점은 향후 원상복구 필요성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 상가 공실 위험

상가 물건의 특성상 경기 변동 및 업종 불황 시 공실 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 채무 부담

본 건의 등기부채권 총액이 상당한 점은 감안해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 사창동의 영화빌딩 내 2층 근린상가로, 기본적인 입지 조건과 교통 여건은 양호한 편입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 부담이 소멸되므로 권리상 문제는 없어 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 경계벽 제거 후 이용 중인 부분과 상가 물건 자체의 공실 위험 등은 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 분석상 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 법적으로 안전한 물건입니다.

8.2. 편리한 입지

주요 상업 및 주거 지역과 인접하여 잠재적 수요가 있는 입지입니다.

8.3. 적정 감정가

현재 감정가는 시장 상황을 고려하여 적정 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 228,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 182,400,000원에서 205,200,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.