나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [10] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (10)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 184,000,000원

건물 및 토지 총 면적: 177.3㎡ (약 53.64평)

토지 면적: 61.38㎡ (약 18.57평)

건물 면적: 115.92㎡ (약 35.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO (서초제일새마을금고로 추정)

1.2. 건축물 정보

건축연도: 2008년 2월 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 (해당 호실은 4층)

주요 용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 위치하고 있습니다. 사창동은 충북대학교가 인접해 있어 대학가 상권이 형성되어 있으며, 다양한 가게, 빌라, 원룸이 밀집해 있는 지역입니다. 사창사거리는 청주의 중심지에 위치한 지점으로서, 대로변을 따라 상가들이 형성되어 있고, 젊은 층을 대상으로 하는 업종들이 성업 중입니다.

2.2. 교통상황

사창동은 사창사거리를 중심으로 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 또한, 청주사창정류장이 있어 대전 등 청주 이남으로 가는 시외버스 이용이 가능합니다. 주요 도로인 1순환로가 인접해 있어 시내외 접근성이 좋습니다.

2.3. 주변 시설

본 건물(영화빌딩) 인근에는 충북대학교가 위치하여 대학가 특유의 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다. 또한, 사창시장이 있어 전통적인 시장의 정취를 느낄 수 있으며, 최근 유튜버 쯔양의 맛집으로 소개된 연탄구이 집이 있는 등 먹거리도 다양합니다. 대형 쇼핑몰이나 문화시설보다는 대학가 주변의 소매점, 음식점, 서비스 업종이 주로 발달한 상권으로 보입니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 교정시설(청주교도소 등)이 인근 미평동에 위치해 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 영향권이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 6월 21일자 서초제일새마을금고의 근저당권 (을11) 입니다.

본 건의 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 소유권보존 (김세형, 2008-02-27)

* 근저당권공동담보 (서초제일새마을금고, 2,580,000,000원, 2024-06-21) - 말소기준권리

* 가압류 (김미영, 1,511,035,259원, 2024-08-19)

* 임의경매 (서초제일, 2,182,180,730원, 2025-04-15) - 본건 사건

3.2. 채권 총액

총 등기부채권 금액은 4,091,035,259원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

임차인 현황 자료상 인수할 보증금이나 별도의 임차권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 소재한 사창동은 충북대학교를 중심으로 한 대학가 상권의 특징을 보입니다. 사창사거리 일대는 젊은 층을 타겟으로 하는 상권이 발달했으며, 대로변을 따라 다양한 상업시설이 입점해 있습니다. 최근 연구에 따르면 사창동은 소비 금액은 낮으나 소비 횟수가 일정 수준 이상으로, 일상생활에 필요한 소비가 자주 이뤄지는 '생활밀착형 지역'으로 분류되기도 했습니다.

4.2. 업종 분포

사창사거리 상권은 서비스업이 약 59%로 가장 높은 비율을 차지하며, 도소매업 27%, 음식 및 숙박업 13% 순으로 나타났습니다. 이는 대학가 및 주거 지역 특성을 반영한 것으로 보입니다.

4.3. 유동인구

평일 영업시간 기준 시간당 평균 유동인구는 844명으로 조사되었으며, 이 중 20대 남녀가 54%를 차지하여 젊은 층 중심의 상권임을 알 수 있습니다. 주말에도 20대 유동층 비율이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 사창시장이 있으며, 충북대학교가 근접해 있어 대학가의 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 메가박스 청주점이 위치해 있어 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

5.2. 교육시설

충북대학교가 바로 인접해 있으며, 이 외에도 서원대학교, 청주교육대학교 등 교육기관이 위치해 있어 교육 환경이 우수한 지역입니다.

5.3. 교통시설

청주사창정류장을 이용한 시외버스 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

본건의 등기부채권 총액이 40억원을 초과하여 매우 높은 편입니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 유사한 채권으로 묶인 다른 담보물건들의 경매 진행 결과나 처리 과정이 본 건의 낙찰가 및 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 감정평가서 요약 내용 부재

감정평가서 요약에 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 등 핵심적인 내용이 비어 있어, 현장 방문 및 추가적인 정보 수집이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 사창동의 대학가 상권에 위치한 근린상가입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 충북대학교 인근에 위치하여 젊은 층의 유동인구가 많고, 사창시장, 메가박스 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 채무 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점, 그리고 감정평가서 상의 주요 정보가 누락되어 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 따라서 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 파악이 필수적이며, 이를 기반으로 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 매우 안전합니다.

* 충북대학교 인접 지역으로 젊은 층 유동인구가 풍부한 상권에 위치합니다.

* 건물 면적이 115.92㎡ (약 35.07평)으로 비교적 넓어 다양한 업종 활용이 가능합니다.

* 사창시장, 메가박스 등 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 184,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 하지만, 총 채무액이 40억원을 상회하는 점과 공동담보 물건이라는 특성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 본 건의 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 현재 경매 진행 현황, 다른 공동담보 물건들의 처리 결과, 그리고 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 검토한 후 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가 이하로 충분히 유찰될 가능성이 있으며, 여러 차례 유찰될 경우 보다 공격적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.