나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [10] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [10] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경51128
• 주소: 충청북도 청주시 서원구 예체로 123 영화빌딩, 4층 402호
• 용도: 근린상가

청주지방법원 경매6계 2025타경51128 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 예체로 123 영화빌딩, 4층 402호 | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 90,160,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (10)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 402호

용도: 근린생활시설

감정가: 184,000,000원

토지면적: 61.38㎡ (약 18.57평)

건물면적: 115.92㎡ (약 35.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

사창동은 충북대학교가 위치하며, 대학가 상권이 형성되어 있어 젊은 유동인구가 많습니다. 해당 물건이 있는 영화빌딩은 사창사거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통상황:

사창사거리 인근에 위치하여 시내버스 노선이 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 버스 노선으로는 20-2번, 30-1번, 30-2번, 713번, 710번 등이 있으며, 청주 시내 곳곳으로 이동이 용이합니다.

형태 및 이용상태:

건축물 현황상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 4층 402호로 이용 중입니다. 건물은 복합 용도로 사용될 수 있는 구조일 가능성이 있습니다.

인접 도로상태:

주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호합니다. 사창사거리가 인근에 있어 주변 상업시설 및 주거시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

물건 소재지인 사창동은 도시계획구역 내에 포함될 가능성이 높으며, 구체적인 용도지역 및 지구 지정 여부는 토지이용계획확인서를 통해 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 근린생활시설 지역은 상업 및 주거 활동이 활발한 곳입니다.

제시목록 외의 물건:

별도로 제시된 정보는 없습니다.

공부와의 차이:

별도로 제시된 정보는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

해당 건물은 영화빌딩으로, 다양한 상가 및 사무실이 입점해 있을 수 있습니다. 과거 유사 건물(상가주택) 정보에 따르면, 해당 지역은 공실 없이 임대 수익률이 높은 편이며, 임대 구성은 상가, 원룸, 투룸 등으로 다양할 수 있습니다.

1.3. 입지조건

영화빌딩이 위치한 청주시 서원구 사창동은 충북대학교와 인접하여 대학가 상권의 중심부에 자리하고 있습니다. 이는 젊은 층 유동인구가 풍부하여 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 또한, 사창사거리는 청주시의 주요 교통 요지 중 하나로, 다양한 시내버스 노선이 교차하여 시내외 어디든 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변에는 상업시설, 금융기관, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있어 경제 활동이 활발하며, 주거 지역과도 가까워 배후 수요가 탄탄합니다.

1.4. 권리분석

부동산 임의경매는 담보권을 실행하여 진행되는 경매 절차로, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 인수주의를 취하는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)나 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으므로, 철저한 권리분석이 필수적입니다. 등기부등본, 건축물대장, 현황조사서 등을 면밀히 검토하여 말소기준권리보다 선순위 권리, 인수해야 할 권리, 또는 숨어있는 권리가 있는지 확인해야 합니다. 특히 근린생활시설의 경우, 무단 용도 변경 등으로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 건축물대장과 실제 이용 상태를 비교하는 것이 중요합니다. 본 건의 경우, 채권자가 '서OOOOOOOOO'이며, 임의경매로 진행되므로 일반적인 경매 절차를 따릅니다. 세부적인 권리관계는 매각물건명세서를 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

사창동 상권은 충북대학교를 중심으로 형성된 대학가 상권과 사창사거리 주변의 일반 상업지역으로 나눌 수 있습니다. 대학가 상권은 주로 젊은층을 대상으로 하는 식당, 카페, 유흥업소, 편의시설 등이 밀집해 있어 비교적 활기찬 분위기를 보입니다. 사창사거리 주변으로는 금융기관, 대기업 지점, 병원, 학원 등 다양한 업종의 상가들이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 과거에는 성안길 등 구도심 상권의 침체가 있었으나, 사창동과 같이 대학가를 중심으로 한 상권은 꾸준한 수요를 유지하는 편입니다. 본 물건이 위치한 영화빌딩은 이러한 사창동 상권의 중심부에 자리하고 있어, 다양한 업종의 입점이 가능하며 유동인구를 활용한 수익 창출 잠재력이 높다고 판단됩니다.

1.6. 생활정보

사창동은 충북대학교를 비롯하여 청주고등학교, 충주여자고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 메가박스 청주사창점 등 문화시설도 이용 가능합니다. 또한, 사창사거리 인근에 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의 시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하여 청주시내 어디든 쉽게 접근할 수 있으며, 충북대학교 병원 등 의료 시설 이용도 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

경매 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 권리관계가 복잡할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이나 유치권 등이 존재할 경우 인수 부담이 커질 수 있습니다. 둘째, 근린생활시설은 용도 변경이나 불법 건축물 문제 발생 가능성이 있습니다. 건축물대장과 현황을 면밀히 비교해야 합니다. 셋째, 해당 지역에 혐오시설이 인근에 있는지 여부도 중요한 고려사항입니다. 검색 결과, 청주시에는 광역매립장, 소각장 등 혐오시설이 존재하지만, 사창동 특정 지역에 직접적으로 근접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등을 고려해야 할 수 있습니다. 넷째, 시장 상황 변화에 따른 공실 위험이나 임대 수익률 하락 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 사창동의 주요 상권에 위치한 근린생활시설로, 충북대학교와 사창사거리가 인접하여 유동인구가 풍부하고 교통이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 감정가는 1억 8천4백만원으로, 토지 약 18.57평, 건물 약 35.06평을 일괄 매각하는 조건입니다. 대학가 상권의 특성상 꾸준한 수요와 높은 임대 수익률을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 권리관계, 건축물 현황 등을 철저히 분석해야 하며, 향후 시장 변화에 대한 고려도 필요합니다. 신중한 권리분석과 시장 조사를 통해 투자가치가 있다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 충북대학교 인근 및 사창사거리라는 청주시 핵심 상권에 위치하여 높은 유동인구를 흡수할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 : 대학가 상권은 젊은층의 소비력이 꾸준하며, 다양한 업종의 상가 및 사무실 임대가 용이하여 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 접근성 : 다양한 버스 노선이 지나가는 사창사거리가 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상가 접근성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 개발 잠재력 : 청주시의 지속적인 도시 개발 및 주변 지역의 발전 가능성에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가 : 시장 상황 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계