나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51128 [9] 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51128 (9)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7 영화빌딩 4층 401호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 토지지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물면적: 113.16㎡ (약 34.23평)

* 건물지분: 113.16㎡ (약 34.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO (서초제일새마을금고로 추정)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2008년 2월 19일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 5층

* 총 호수: 18호

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 254-7번지 영화빌딩 4층 401호에 위치합니다.

* 영화빌딩은 주요 간선도로인 사직대로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 주변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 사창동 254-7번지 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 도심 지역으로, 영화빌딩은 이 지역의 중심부 근처에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 21일 접수된 서초제일새마을금고의 근저당권 (을11)입니다.

* 본 건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 박기덕

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2014-03-10

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자를 받지 않아 배당을 받기 위해서는 추가적인 요건 확인이 필요합니다.

* 신형식

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2014-03-19

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자를 받지 않아 배당을 받기 위해서는 추가적인 요건 확인이 필요합니다.

* 한상현

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2014-03-10

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자를 받지 않아 배당을 받기 위해서는 추가적인 요건 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김세형 (2008-02-27)

* 근저당권 공동담보: 서초제일새마을금고 (2024-06-21, 2,580,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김미영 (2024-08-19, 1,511,035,259원) - 말소

* 임의경매: 서초제일 (2025-04-15, 2,182,180,730원) - 말소

* 총 등기부채권액: 4,091,035,259원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 사창동 일대는 구도심 지역으로, 오래된 상가와 신축 상가가 혼재되어 있으며, 다양한 업종의 소규모 점포들이 밀집해 있어 활성화된 편입니다.

* 상대적으로 구도심에 속하지만, 오랜 기간 형성된 지역 상권으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 금융기관, 병원, 식당가, 소규모 상점 등이 자리하고 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주요 간선도로인 사직대로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 주변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 반경 1km 내에 충북대학교 병원, 청주 시청, 홈플러스, CGV 등 주요 편의시설이 위치해 있으며, 은행, 식당, 소매점 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 뚜렷한 혐오시설이나 기피시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 총 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인의 확정일자 미확보: 임차인들이 대항력은 있으나 확정일자가 없는 점은 경매 절차상 배당받는 데 불리하게 작용할 수 있습니다. 법리적 검토가 필요합니다.

* 높은 채무 규모: 등기부채권 총액이 약 40억 원에 달하는 점은 본 건의 경매 개시 원인이 된 채무 규모가 상당함을 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 서원구 사창동의 영화빌딩 내 근린상가로, 교통이 편리하고 상권이 형성된 지역에 위치하고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 이들의 권리 사항(확정일자 미확보 등)은 권리분석 시 주요 검토 사항입니다.

* 건축물 자체는 2008년에 사용승인되어 비교적 최신 건물이며, 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 선행된다면 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심권 상업지구 내 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 용이합니다.

* 주요 도로 인접 및 대중교통 접근성이 뛰어나 접근성이 좋습니다.

* 전용면적이 113.16㎡ (약 34.23평)으로 비교적 넓어 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능합니다.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 추가적인 분석 시 저평가된 물건을 발견할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 명도 비용, 세금, 부대 비용 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가는 180,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가를 설정하되, 입찰 시점의 시장 상황과 본 건의 실제 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.