나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109090 [1] 경상남도 양산시 덕계동 718-45 웅상프라자 지하2층 2호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109090 [1] 경상남도 양산시 덕계동 718-45 웅상프라자 지하2층 2호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2024타경109090 | 소재지: 경상남도 양산시 덕계로 105, 지하2층 2호 (덕계동,웅상프라자) | 감정가: 1,661,000,000원 | 최저가: 1,661,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2024타경109090 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경109090 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 718-45 웅상프라자 지하2층 2호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,661,000,000 원

토지면적: 555.52㎡ (약 167.92평)

토지 지분율: 55551.909999999996

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2347.91㎡ (약 710.25평)

건물 지분율: 234791

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 군OOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 '웅상프라자' 건물 내 일부 호실입니다. 덕계초등학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 차량의 진,출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남동측으로는 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 특정 행위나 건축에 제한이 있을 수 있습니다. 주변으로 다수의 아파트 단지와 상업시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 수월한 환경입니다. 덕계초등학교, 웅상중학교, 웅상고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 현재 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 군OOOOOOO입니다. 물건의 특이사항으로는 유치권 신고가 있습니다. 주식회사 대명안전환경개발로부터 약 35억 8천만원 (정확히는 3,583,453,523원) 규모의 유치권 신고가 접수되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권 성립에 대한 소명 자료로 울산지방법원 2011카합716 출입금지 등가처분 결정이 제출된 것으로 확인됩니다. 이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

물건의 용도는 근린생활시설이며, 현재 헬스장 및 사무실, 휴게실, 수영장, 목욕탕 및 사우나 등 운동시설 및 근린생활시설로 이용 중이거나 이용 가능합니다. 공실인 근린생활시설(라, 마)도 일부 있는 것으로 파악됩니다. 대상 물건이 위치한 양산시 덕계동은 신흥 주거 단지 개발과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 주변 아파트 단지 등 배후 주거 수요를 바탕으로 다양한 소매업, 서비스업, 스포츠 및 여가 관련 시설이 입점해 있습니다. 웅상프라자는 지역 상권 내에서 주요 상업 시설 중 하나로 기능하고 있으며, 특히 운동 및 생활 편의 시설의 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

웅상프라자 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 덕계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 양산부산대병원 등 종합병원 이용이 가능합니다 (다소 거리가 있을 수 있음). 마트, 시장 등 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활 만족도가 높은 지역입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋아 차량 이용 시에도 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급된 약 35억 원 규모의 유치권입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담을 떠안을 수 있습니다. 또한, 일부 근린생활시설의 공실이 확인된 점은 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있다는 가능성을 시사합니다. 더불어, 토지이용계획상의 상대보호구역, 절대보호구역 지정은 향후 시설 운영이나 용도 변경 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상, 해당 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동의 입지 좋은 곳에 위치한 대규모 근린생활시설 및 운동시설입니다. 풍부한 배후 주거 수요와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 잠재력이 높다고 평가됩니다. 그러나 상당 금액의 유치권이 성립 여부 불분명 상태로 존재한다는 점은 최대의 위험 요소이며, 이를 면밀히 분석하고 해결 방안을 강구해야 합니다. 유치권 문제가 해결된다면, 시설의 규모와 입지를 활용한 안정적인 임대 수익 창출 또는 재개발 등의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대규모 상가 및 운동 시설로서 활용 가치가 높습니다.

아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

향후 지역 개발 및 인구 증가에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

유치권 문제 해결 시, 경쟁력 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

운동 시설(헬스장, 수영장, 사우나) 및 근린생활시설 복합 운영을 통한 시너지 효과 창출이 가능합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계