나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109090 [1] 경상남도 양산시 덕계동 OOOOOO OOOOO OOOO OO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계초등학교 북측인근에 위치하는 "웅상프라자" 제지하2층 제2호 외 6개호로서 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진,출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상15층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인트칠 및 화강석 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트칠, 타일 및 인테리어 마감 등
바닥 : 타일 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

운동시설 및 근린생활시설로서
가 : 헬스장 및 사무실
나 : 휴게실
다 : 수영장
라, 마 : 근린생활시설(공실)
바, 사 : 목욕탕 및 사우나
로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템형 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있으며 수영장 및 목욕탕 운영에 필요한 보일러설비, 연수기 및 정수설비, 오버풀탱크설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상복합 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 감정평가 당시 현황은 헬스장 및 사무실(목록1), 휴게실(목록2), 수영장(목록3), 근린생활시설(목록 4,5, 공실), 목욕탕 및 사우나(목록6,7)로 이용중인 운동시설 및 근린생활시설임.
3. 수영장(목록3), 목욕탕 및 사우나(목록6,7)는 운영에 필요한 제반설비(정수기 및 연수기설비, 보일러설비, 오버풀 탱크설비, 배관 등)를 갖추고 있음을 감안하여 평가함.
4. 주식회사 대명안전환경개발로부터 2024. 9. 5.자 금 3,583,453,523원(본건을 포함한 웅상프라자상가 지하3층~지상4층 건축물 개선공사대금, 소명자료로 첨부한 울산지방법원 2015차전5025 지급명령에 의하면 금 694,497,300원 및 그 중 금 694,200,000원에 대한 2015. 8. 13.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 지연손해금으로 위 금액과 차이가 있음)의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함, 유치권성립에 대한 소명자료로 울산지방법원 2011카합716 출입금지등가처분 결정 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경109090 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 718-45 웅상프라자 지하2층 2호 외 다수 (본건은 웅상프라자 내 복수 개의 호실을 포함합니다)

용도: 아파트 (기재상 용도), 운동시설 및 근린생활시설 (실제 이용 현황)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군위농업협동조합

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 555.52㎡ (약 168.04평)

건물면적: 2347.91㎡ (약 710.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,661,000,000원

매각기일: (정보 미기재)

2. 1.1. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치하며, 덕계초등학교 북측 인근에 자리 잡은 "웅상프라자" 건물입니다. 주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 내 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 현황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 1.2. 건물 상세 정보

3.1. 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상15층 규모로 건축되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트칠 및 화강석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트칠, 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

3.2. 건축물 대장상 용도 (JSON 분석 기반)

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 '창고시설'로 기재되어 있으며, 각 개별 호실의 면적은 약 29.75㎡로 표기되어 있습니다. 이는 현재 파악된 건물의 실제 이용 현황(운동시설, 근린생활시설 등)과는 상이하므로, 향후 관련 행정 절차 진행 시 유의해야 합니다.

3.3. 이용 현황

현재 본 건물은 헬스장 및 사무실(목록1), 휴게실(목록2), 수영장(목록3), 근린생활시설(목록 4,5, 현재 공실), 목욕탕 및 사우나(목록6,7)로 이용 중인 운동시설 및 근린생활시설로 파악됩니다.

3.4. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 시스템형 냉난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 완비되어 있습니다. 특히 수영장 및 목욕탕 운영에 필수적인 보일러 설비, 정수기 및 연수기 설비, 오버풀 탱크 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 1.3. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

본 물건에는 소유권 이전(2011.04.08, 김철주 외 5명) 기록이 있으며, 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었습니다. 경매의 말소기준권리는 2013년 7월 29일자 군위농업협동조합의 근저당권으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이하의 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

4.2. 말소기준권리

2013년 7월 29일자 군위농업협동조합 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

4.3. 유치권 분석

주식회사 대명안전환경개발로부터 2024년 9월 5일자로 총 3,583,453,523원의 유치권이 신고되었습니다. 이는 본 건물을 포함한 건축물 개선공사 대금에 관한 것으로, 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다. 관련 소명자료로 울산지방법원 2011카합716 출입금지등가처분 결정이 제출되었으며, 법적 판단에 따라 낙찰자가 인수하게 될 가능성도 존재하므로 철저한 법리 검토가 필수적입니다.

4.4. 임차인 분석

* 임차인: 최은희

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2023년 8월 11일

* 대항력: 없음

최은희 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 200만원은 낙찰자가 인수하지 않으며 명도 대상입니다.

4.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재까지 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 파악된 바로는 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 1.4. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 준주거지역으로 지정된 양산시 덕계동에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5.2. 예상 상권

현재 운영 중인 헬스장, 수영장, 목욕탕 등 운동 및 휴게 시설과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

6. 1.5. 생활정보

6.1. 교육시설

덕계초등학교가 물건지 북측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

6.2. 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 지역 내 폐기물 소각 시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

7. 1.6. 잠재적 리스크

7.1. 법적 권리 관계

상당한 규모의 유치권이 신고되었으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 법적 효력에 대한 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

7.2. 건물 용도 불일치

건축물대장상 '창고시설'로 기재된 용도와 실제 이용 현황인 '운동시설 및 근린생활시설' 간의 불일치는 향후 건물 용도 변경, 건축 관련 민원 발생 등의 행정적 문제를 야기할 가능성이 있습니다.

7.3. 대규모 공사대금 유치권

신고된 유치권 금액(약 35억원)이 매우 크다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 채권의 정당성 및 실체 여부를 철저히 확인해야 합니다.

8. 1.7. 종합 의견

본 물건은 양산시 덕계동이라는 우수한 입지 조건과 함께, 현재 운영 중인 대규모 운동 시설 및 근린생활시설로서의 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 또한, 일괄 매각을 통해 토지와 건물을 동시에 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 수십억 원에 달하는 유치권 신고의 존재와 건축물대장상 용도와의 차이는 투자 결정 시 매우 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

9. 1.8. 투자 포인트

* 양산시 덕계동 내 입지적 강점 및 주변 주거 단지의 탄탄한 배후 수요

* 현재 운영 중인 수영장, 헬스장 등의 시설을 즉시 활용하거나 임대 놓을 수 있는 이점

* 토지 및 건물 일체를 취득할 수 있는 일괄 매각 대상 물건

10. 1.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 관련 시장 조사를 통해 산정하는 것이 필수적입니다. 감정가 1,661,000,000원을 기준점으로 하되, 유사 부동산의 최근 실거래가, 지역 시세, 예상 임대 수익률, 그리고 특히 본건에 신고된 대규모 유치권의 성립 여부 및 잠재적 인수 부담 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.