나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6255 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 101동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 6층 건물 내 602호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 600-29 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남
중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29, 아펠빌리지비 101동 6층 602호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경6255 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 김OO입니다.

감정평가액은 268,000,000원입니다.

토지 면적은 26.82㎡(약 8.11평)이며, 건물 면적은 47.47㎡(약 14.36평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

건축연도는 2002년경으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 교통 상황은 보통입니다.

본건 건물은 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 18일자 부천시의 3번 지규희 지분 압류(갑7)입니다.

주요 권리로는 을구 1번 주택임차권이 있으며, 권리자 김승욱, 보증금 269,000,000원, 전입일자 2020년 9월 11일, 확정일자 2020년 8월 31일입니다.

이 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수하게 됩니다.

기타 소유권보존, 신탁등기말소, 소유권이전, 다수의 압류 및 가압류 등이 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 2,204,382,050원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 주를 이루는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 부천남중학교가 소재하고 있어 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

주변 시세는 최근 매매 사례를 통해 파악할 수 있으며, 본 건과 유사한 시기(2000년-2002년)에 건축된 다세대 주택의 거래 사례가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 부천남중학교가 위치하고 있으며, 공동주택 및 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통은 차량 이용이 편리하고, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 무난합니다.

주변 지역에 특별한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김 (보증금 269,000,000원)의 존재입니다.

본건의 감정가(268,000,000원)와 최근 시세 분석 결과(약 135,000,000원)를 볼 때, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하며, 경매를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 높습니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 미회수 보증금(전액 인수 가능성 높음)을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 큽니다.

다수의 채권으로 인한 복잡한 권리 관계 또한 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금이 물건의 감정가 및 추정 시세보다 높다는 점에서 매우 주의가 필요한 물건입니다.

임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

이는 시세 대비 저가 낙찰의 이점을 상쇄하거나 오히려 큰 손실을 초래할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 거래된 주변 다세대 주택의 가격을 바탕으로 시세 분석 결과, 물건 자체의 시장 가치는 약 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 법적 절차 및 배당 순위에 따라 예상치 못한 이익이 발생할 가능성도 이론적으로는 존재할 수 있습니다.

(단, 현재 정보만으로는 임차인 보증금 인수 부담이 매우 커 투자 메리트가 떨어진다고 판단됩니다.)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 12월, 2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(건축연도, 면적)의 물건들은 대략 155,000,000원에서 169,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 135,000,000원으로 추정됩니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 계산한 본건 자체의 예상 입찰가는 시세 수준을 고려하여 125,000,000원으로 산정합니다.

그러나 상기 '잠재적 리스크' 섹션에서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원을 인수할 경우, 총 매입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액(예: 125,000,000원 + 269,000,000원 = 394,000,000원)이 되므로, 이는 본건의 추정 시세 대비 매우 높은 수준임을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.