나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [4] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재""진해냉천초등학교""서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 제지하1층 제비101호 외
6개호 로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감 등
내벽 : 콘크리트노출 및 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 ~ 7) : 현황 공실임.

설비내역

급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용
으로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 8m 도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의
보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역
(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

기호 3) 일부와 4, 5)는 벽체없이 일체로‘공실’상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단
되는 바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11406 (4)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층 비106호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 177,000,000원

토지면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

건물면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주농업협동조합 (광OOOOOOO)

특이사항: 공동담보

건축물 정보: 탑빌딩, 주건축물제1동, 지하1층 비106호, 철근콘크리트구조, 지상5층/지하3층 (건축허가 2017.01.04, 사용승인 2017.12.29)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "진해냉천초등학교" 서측 인근

주위 환경: 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경 보통.

교통: 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정 보통. 북측 약 20m, 남측 약 8m, 북동측 약 6m 도로 접함.

토지 형상 및 이용: 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형 토지로 상업용 이용 중.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m), 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024-03-15 접수, 광주농업협동조합 근저당권 (1,200,000,000원).

임의경매 개시결정: 2025-05-12 접수, 광주농업협동조합 임의경매 (2025타경11406).

총 등기부채권액: 1,200,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

지역 특징: 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역.

상가 현황: 제2종근린생활시설 용도.

공실 현황: 본 건(기호 1~7호) 현황 공실임.

공부와의 차이: 기호 3) 일부와 4, 5)는 벽체 없이 일체로‘공실’상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육시설: 진해냉천초등학교 (인근 위치)

편의시설: 주변 상업지역 이용에 따른 일반적인 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 물건임.

공실 및 임대 불확실성: 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상으로 임대 여부에 대한 불확실성이 존재함.

내부 구조 변경: 일부 호실(3, 4, 5)의 벽체 없이 일체로 사용 중인 점은 원상회복 가능 판단되었으나, 관련 비용 및 행정 절차 확인 필요.

지역 규제: 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등 도시계획 및 군사시설 관련 제한 사항 존재.

1.6. 종합 의견

경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 탑빌딩 내 상가 B106호 경매 물건입니다. 진해냉천초등학교 인근으로 배후 수요가 있는 지역에 위치하며, 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 공실 상태이며 임대 관계는 미상입니다. 권리 분석상 특이사항 없이 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 공동담보 물건임을 고려하여 입찰 전 신중한 분석이 필요하며, 내부 구조 변경 부분에 대한 원상회복 가능성을 재확인하고 관련 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 창원시 진해구는 지속적인 개발 및 인구 유입 가능성이 있는 지역임.

가격 메리트: 감정가 177,000,000원 대비 시세 조사 및 향후 시장 전망을 통해 합리적 가격에 취득 가능성 있음.

공실 해소: 현재 공실 상태이므로, 신속한 임대차 계약을 통해 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

감정가: 177,000,000원.

본 물건은 권리상 깨끗하며, 공실임을 감안하여 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 입찰가를 결정해야 합니다.

추후 임대 수익률, 명도 비용, 공실 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 선을 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. (예상 범위: 141,600,000원 ~ 159,300,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.