나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [4] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [4] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비106호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2025타경11406 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비106호 | 감정가: 177,000,000원 | 최저가: 177,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2025타경11406 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11406 (4)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비106호

용도: 근린생활시설

감정가: 177,000,000원

토지면적: 12.67㎡ (약 3.83평)

토지 지분율: 1266.98

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

건물 지분율: 3878

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 광OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 지하 1층 비106호 (호수 표기는 비101호로 되어 있으나, 본 건은 비106호임)

외벽: 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감

내벽: 콘크리트 노출 및 인테리어 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 현황 공실

설비내역: 급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

토지 형상 및 이용상태: 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용으로 이용중

인접 도로상태: 북측 20m, 남측 8m, 북동측 6m 내외 도로 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지

2. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '진해냉천초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지 및 상업용 빌딩들이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 북측 20m, 남측 8m, 북동측 6m 내외의 도로에 접하고 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 도시지역 내 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '광OOOOOOO'입니다. 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 일반적으로 임의경매는 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매이므로, 말소기준권리 파악 및 낙찰 후 인수되는 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 제공된 정보 상으로는 추가적인 권리 관계에 대한 상세 내용은 없으나, 임의경매의 특성상 선순위 담보권 등은 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 말소되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부는 반드시 확인해야 합니다. 본 건은 현황 공실 상태이며, 임대 관계 또한 없는 것으로 파악됩니다. 공부와의 차이점은 일부 벽체 없이 일체로 '공실' 상태이나 원상회복 가능한 것으로 판단되어 평가에 반영되었습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 진해구 자은동은 '진해냉천초등학교' 인근에 자리하고 있으며, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 근린생활시설로서 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다. 특히, 학교와 주거 밀집 지역의 특성상 학생 및 학부모, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 대한 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 인근에 '스시 호안'과 같은 상업 시설이 입점해 있어 해당 지역의 상권 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 '진해냉천초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 아파트 단지들은 지역 주민들에게 주거 안정성을 제공하며, 상업 지역과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 제한사항으로는 '비행안전제5구역(지원)' 및 '지원항공작전기지'에 속해 있다는 점입니다. 이로 인해 건축물의 높이, 신축, 증축 등에 대한 고도 제한 및 기타 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 행위가 제한될 수 있습니다. 최근 고도 제한 완화 움직임이 있으나, 구체적인 영향 범위와 내용은 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 가축 사육과 관련된 제한이 있을 수 있습니다. '국민임대주택단지 예정지구'로 지정된 점도 향후 지역 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다. '공부와의 차이'에서 언급된 일체로 된 공실 부분은 경매 진행 및 응찰 시 참고사항입니다. 과거 자은동 지역의 변전소 옥내화 요구와 관련하여 혐오시설에 대한 주민들의 민감성이 있었던 사례가 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 주거 밀집 지역과 초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로서, 잠재적인 배후 수요가 확보된 입지에 있습니다. 접근성 및 도로망이 양호하며, 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 비교적 명확한 권리 관계를 파악하기 용이할 수 있습니다. 그러나 비행안전구역 및 지원항공작전기지 관련 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 현황 공실 상태이므로 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 임차인 확보 노력이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

1. **입지**: 진해냉천초등학교와 인접하고 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 내 상가로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

2. **일괄매각**: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 토지 사용에 대한 제약이 적습니다 (다만, 비행안전구역 등 용도 제한은 별도 고려).

3. **잠재 가치**: 향후 지역 개발 계획 및 비행안전구역 관련 규제 완화 추이에 따라 자산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4. **투자 기회**: 경매를 통한 취득으로 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계