나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [2] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재""진해냉천초등학교""서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 제지하1층 제비101호 외
6개호 로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감 등
내벽 : 콘크리트노출 및 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 ~ 7) : 현황 공실임.

설비내역

급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용
으로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 8m 도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의
보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역
(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

기호 3) 일부와 4, 5)는 벽체없이 일체로‘공실’상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단
되는 바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11406 (2)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층 비102호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광주농업협동조합

* 감정가: 525,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 탑빌딩

* 동/호수: 주건축물제1동 지1층 비102호

* 주용도: 제2종근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하3층, 지상5층 (본건은 지하 1층)

* 사용승인일: 2017년 12월 29일

* 외벽: 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감 등

* 내벽: 콘크리트노출 및 인테리어 마감

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

* 토지 지분: 21.41㎡ (약 6.48평)

* 건물면적: 65.52㎡ (약 19.82평)

* 건물 지분: 65.52㎡ (약 19.82평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "진해냉천초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 북측 약 20m 도로, 남측 약 8m 도로, 북동측 약 6m 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)

* 국민임대주택단지예정지구

* 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 본 건은 창원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2024년 3월 15일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 채권총액: 1,200,000,000원 (광주농업협동조합)

3.2. 권리 분석 (인수/소멸 권리)

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하며, 후순위 권리 또한 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 본 건에는 별도의 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현황

* 주변에 아파트 단지와 상업용 빌딩들이 혼재되어 있어 기본적인 유동 인구가 형성될 수 있는 지역입니다.

* 상업용 빌딩 내 제2종근린생활시설로 활용 가능합니다.

4.2. 건물 용도

* 제2종근린생활시설 (일반음식점, 의원, 학원, 소매점 등 다양한 업종이 가능)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 진해냉천초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 감정평가요약에 따르면, 기호 3호 일부와 4, 5호가 벽체 없이 일체로 사용되는 '공실' 상태이나 원상복구가 가능하다고 판단되었습니다. 이는 내부 구조 변경이 있었을 가능성을 시사하며, 경매 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 제공되었습니다. 이는 채무 총액이 다른 담보물에 분산되어 있음을 의미하나, 채무 규모와 다른 담보물의 상태에 따라 추가적인 위험 요인이 될 수도 있습니다.

7. 투자 포인트

* 준주거지역 내 상업용 건물로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 진해구의 개발 계획 및 주변 지역의 활성화 추이에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 인수 후 즉시 임대차 계약을 통해 수익화를 진행할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 제2종근린생활시설 용도의 상가 건물입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 혼재하여 배후 수요가 기대됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 일부 호실의 내부 구조 변경 상태와 토지 이용 제한 사항, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태이므로 임대차를 통한 즉각적인 수익 창출이 가능하며, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 525,000,000원입니다. 현재 본 물건에 대한 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 명도 기간, 향후 시장 전망, 본건의 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.