나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재""진해냉천초등학교""서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 제지하1층 제비101호 외
6개호 로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감 등
내벽 : 콘크리트노출 및 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 ~ 7) : 현황 공실임.

설비내역

급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용
으로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 8m 도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의
보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역
(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

기호 3) 일부와 4, 5)는 벽체없이 일체로‘공실’상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단
되는 바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11406 (3)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비103호

신주소: 경상남도 창원시 진해구 냉천로 164 (자은동)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1,263,000,000원

토지면적 (지분): 62.69㎡ (약 18.96평)

건물면적 (지분): 191.88㎡ (약 58.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주농업협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물

2. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 소재하며, '진해냉천초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 주변 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본 건 북측으로 약 20m, 남측으로 약 8m, 북동측으로 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광주농업협동조합입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (1,200,000,000원)입니다.

등기부등본 상 총 채권액은 1,200,000,000원이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

본 건은 현재 공실 상태이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 기록되어 있어, 경매 진행 및 응찰 시 현황 조사를 통해 정확한 임차인 및 점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다. (대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 만에 하나 존재 시 인수 여부 확인 필요)

4. 상권분석

본 건물은 제2종근린생활시설로 이용되고 있으며, 아파트와 상업용 빌딩이 밀집한 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 건물은 공실 상태로, 이는 신규 임차인 확보를 통해 즉시 수익 창출이 가능한 기회가 될 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 5층 규모로, 지하 1층에 위치한 본 건은 접근성이 양호하며, 북측, 남측, 북동측으로 도로가 접해 있어 상가로서의 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 '진해냉천초등학교'가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 양호하고, 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

주변 관광 및 휴양 시설로는 진해해양공원, 경화역 공원, 진해드림파크 등이 있어 주말 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본 건은 공실 상태이므로, 신규 임차인 모집에 대한 노력과 시간이 소요될 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보물과의 연계된 채무 관계를 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지로 지정되어 있어, 군사 시설과 관련된 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. (일상적인 근린생활시설 운영에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됨)

감정평가서상 '공부와의 차이' 항목에서 일부 호수(기호 3, 4, 5)가 벽체 없이 일체로 '공실' 상태이나 원상회복이 가능하다고 판단되어 평가에 구애됨 없이 진행되었다는 내용이 있습니다. 이는 경미한 구조 변경이나 분할 가능성에 대한 판단으로, 실제 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 상업 지역에 위치한 제2종근린생활시설로서, 현재 공실 상태이나 위치적 이점과 교통의 편리성을 갖추고 있습니다.

최신 건축물은 아니지만, 철근콘크리트 구조의 안정적인 건물이며, 일괄매각 대상으로서 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 임차인 현황이 미상이고 현황 공실이라는 점, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 아파트와 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

공실 상태로 인한 즉시 임대 수익 창출 가능성: 신규 임차인 확보 시 빠른 시일 내 임대 수익이 발생할 수 있습니다.

일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 자산 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,263,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이나 차임이 없는 것으로 파악됩니다.

최종 입찰가는 시세, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가격을 기준으로 수익률 분석 및 상환 가능성을 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.