나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2025타경11406 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비103호 | 감정가: 1,263,000,000원 | 최저가: 1,263,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2025타경11406 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2번지, 탑빌딩 주건축물 제1동 지하 1층 비103호에 위치한 근린생활시설입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건으로, 사건번호는 창원지방법원 2025타경11406 (3)입니다. 소유자는 강OO이며, 채무자는 강OO, 채권자는 광OOOOOOO입니다. 감정가는 1,263,000,000원입니다.

토지 면적은 62.69㎡ (약 18.96평)이며, 건물 면적은 191.88㎡ (약 58.04평)입니다. 제시외 면적은 토지, 건물 모두 0㎡입니다.

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '진해냉천초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 상업용 빌딩 등이 소재하고 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 북측으로 약 20m, 남측으로 약 8m, 북동측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 3층, 지상 5층 건물 내 제지하1층 비103호 외 6개 호실에 해당합니다. 외벽은 알루미늄 복합 판넬 및 페어글라스 창으로 마감되었으며, 내벽은 콘크리트 노출 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

현재 본 건(기호 1~7호)은 현황 공실 상태입니다. 다만, 공부와의 차이에서 언급된 바와 같이, 기호 3호 일부와 4, 5호는 벽체 없이 일체로 공실 상태이나 원상회복이 가능하다고 판단되어 평가에 구애됨 없이 진행되었습니다.

1.5. 설비 내역

건물에는 기본적인 급배수·위생 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 화재 탐지기 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지에 해당합니다. 특히, 비행안전제5구역에 포함되어 있어 건축물 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.7. 입지 조건

창원시 진해구 자은동은 인근에 학교와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 비교적 양호한 곳입니다. 차량을 통한 외부 이동이 편리하며, 도시 지역 내에 위치하여 기반 시설 이용이 용이합니다. 북측과 남측, 북동측으로 도로가 인접하여 접근성이 좋습니다.

1.8. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다. 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일하며, 채권자는 광OOOOOOO입니다. '일괄매각' 조건이 명시되어 있으므로 토지와 건물을 일괄하여 낙찰받아야 합니다. 현재까지 파악된 권리 관계상 추가적인 부담이나 복잡한 권리관계는 없어 보이나, 경매 진행 및 응찰 시 주의사항으로 '일괄매각' 조건을 재차 확인해야 합니다.

1.9. 상권 분석

본 건이 위치한 자은동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 진해냉천초등학교가 있고, 다양한 상업용 빌딩이 소재하고 있어 기본적인 유동인구가 존재합니다. 다만, 본 건 건물의 이용 상태가 '현황 공실'임을 고려할 때, 현재 활성화된 상권이라기보다는 잠재적 수요를 고려해야 하는 지역으로 판단됩니다. 인근에 '스시 호안'과 같은 근린생활시설이 운영 중인 것으로 보입니다.

1.10. 생활 정보

도보 거리 내에 '진해냉천초등학교'가 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 긍정적입니다. 또한, 창원시 진해종합사회복지관, 자은동 주민센터 등이 인근에 있어 기본적인 주민 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.11. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 본 건이 '비행안전제5구역(지원)' 및 '지원항공작전기지'에 포함된다는 점입니다. 이는 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 시 고도 제한 등 군사 관련 규제를 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, 현재 '공실' 상태이므로, 향후 임차인 확보 또는 직접 사용 시 공실 장기화에 대한 대비가 필요할 수 있습니다. 과거 자은동 인근에서 변전소 옥내화 요구 민원이 있었던 사례가 있어, 주변 지역의 잠재적 혐오시설 관련 이슈가 있을 수 있으나, 본 건과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로 재산권 확보 측면에서 유리할 수 있습니다. 교통 및 교육 환경도 양호한 편입니다. 그러나 '비행안전제5구역'에 포함되어 있어 건축 행위에 대한 제한 가능성이 있고, 현재 공실 상태라는 점은 투자 또는 활용 시 고려해야 할 요소입니다. 감정가는 12억 6천만원대로, 해당 지역의 시세 및 수익률 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.13. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창원시 진해구 자은동은 도시 생활권 내에 위치하여 접근성과 생활 편의성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 재산권 행사의 이점을 얻을 수 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 초등학교가 위치하여 교육적 이점이 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 비행안전구역 관련 규제 사항을 면밀히 검토하고, 공실 리스크 해소를 위한 임대차 전략을 구체적으로 수립하시는 것이 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계