나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [5] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재""진해냉천초등학교""서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 제지하1층 제비101호 외
6개호 로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감 등
내벽 : 콘크리트노출 및 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 ~ 7) : 현황 공실임.

설비내역

급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용
으로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 8m 도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의
보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역
(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

기호 3) 일부와 4, 5)는 벽체없이 일체로‘공실’상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단
되는 바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11406 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주농업협동조합 (광OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비107호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내

해당 호실: 지하1층 비107호

1.3. 면적

토지면적: 27.80㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.10㎡ (약 25.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 175,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치하며, 서측으로는 진해냉천초등학교가 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상업용 빌딩들이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서 현재 상업용으로 이용 중입니다. 본 건 북측으로는 폭 약 20m, 남측으로는 폭 약 8m의 도로가 접해 있으며, 북동측으로는 폭 약 6m 내외의 보행자도로와도 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을7 근저당권(광주농업협동조합, 2024-03-15, 1,200,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권이전 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 임차인 조이영 씨가 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원에 2022년 4월 15일 전입(사업) 신고를 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 을7 근저당 (2024-03-15)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음 (기재된 '인수 보증금 합계' 0원)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 관계 및 보증금 인수 여부는 면밀히 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본 물건은 제2종근린생활시설로 분류되는 상가 건물에 속해 있습니다. 감정평가 요약에 따르면, 본 건(호실 기호 1~7)은 현황 공실 상태입니다. 이는 임대차 계약이 종료되었거나 공실 상태로 운영 중일 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업시설

인근 지역은 아파트 단지와 함께 상업용 빌딩들이 있어 기본적인 상권 배후지를 형성하고 있습니다. 상업시설 밀집 지역으로, 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 다양한 업종이 영업 중일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건은 진해냉천초등학교 서측 인근에 위치하여, 초등학교 등 교육시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 의료시설

아파트 단지와 상업용 빌딩들이 소재하는 지역 특성상, 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 대형 편의시설이나 종합병원의 위치는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

본 건 소재지 인근에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5.4. 기타

건물 내 급배수·위생설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 화재 탐지기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 20,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 변제받을 가능성이 높으나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 주의가 요구됩니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장과의 차이점으로는, 기호 3) 일부와 4, 5) 호실이 벽체 없이 일체로 '공실' 상태이나 원상회복이 가능하다고 판단되어 평가에 반영되었습니다. 이는 실제 이용 시 구조 변경 등이 있었을 가능성을 시사하며, 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 매각가치가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 제2종근린생활시설 상가입니다. 진해냉천초등학교 인근에 위치하며, 상업용 빌딩이 혼재하는 지역에 속해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 건물 내 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 현황 공실 상태이므로 직접적인 임대수익을 기대하기보다는, 권리관계 및 임차인 문제를 명확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 진해구라는 지역적 이점과 근린상가로서의 활용 가능성.

* 진해냉천초등학교 인근의 교육 환경 접근성.

* 차량 접근 용이 및 도로 접면 양호.

9. 예상 입찰가

감정가는 175,000,000원입니다. 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 직접 인수되는 비용은 없는 것으로 해석됩니다. 따라서, 주변 시세, 본 물건의 현재 이용 상태(공실), 향후 임대 가능성, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.