나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7828 [1] 울산광역시 남구 장생포동 산1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7828 [1] 울산광역시 남구 장생포동 산1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경7828
• 주소: 울산광역시 남구 장생포동 산1
• 용도: 임야

울산지방법원 경매10계 2024타경7828 | 소재지: 울산광역시 남구 장생포동 산1 | 감정가: 2,329,560,000원 | 최저가: 2,329,560,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경7828 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7828 (1)

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 산1

용도: 임야

감정가: 2,329,560,000원 (23억 2,956만 원)

토지면적: 17,256.00㎡ (약 5,220평)

토지지분: 17,256㎡ (약 5,220평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 서OO

1.2. 부동산 현황 및 감정평가 요약

본건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 고래연구센터 북서측 인근에 위치한 임야입니다.

주변은 산지, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장, 공공시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 완경사지의 자연림지로, 일부는 도로, 전(밭), 선하지(송전탑 아래 공간) 및 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

북측으로 폭 약 3미터의 포장도로 및 내부로 연결되는 비포장도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 입지 조건

소재지: 울산광역시 남구 장생포동 산1

주변 환경: 고래연구센터 북서측 인근에 위치하며, 산지, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장, 공공시설 등이 혼재된 지역입니다. 울산대공원, 울산박물관, 장생포 고래문화마을 등 관광 및 공공 시설이 인접해 있습니다.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 북측으로 폭 3m 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

1.4. 권리 분석

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로, 공유 관계 해소를 목적으로 진행됩니다.

채권자: 서OO

특이사항:

- 중복 사건으로 확인됩니다.

- 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여지가 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

- 2021년 7월 7일, 전기 공작물 건설 및 소유 목적의 구분지상권(지표면 31㎡ 상공 16m~45m)이 설정되어 있습니다.

1.5. 상권 분석

본건은 울산 장생포 지역에 위치하며, 주변에는 고래문화마을, 고래연구센터, 울산대공원 등 관광 및 공공 시설이 인접해 있습니다. 또한, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 현재까지 조사된 정보로는 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활 정보

본건은 임야이므로 직접적인 주거 생활 정보는 제한적입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 및 이동 가능한 지상물: 타인 소유로 추정되는 여러 동의 컨테이너박스, 주택, 창고, 닭장 등 제시외 건물(총 면적 약 223.5㎡)과 조립식 초소, 소각로, 물탱크 등 이동 가능한 지상물이 다수 존재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 책정되었으므로, 실제 가치와 최저매각가 사이의 괴리를 고려해야 합니다.

2. 공부 면적과 토지이음 면적 차이: 공부상 면적(17,256㎡)과 국토교통부 토지이음 면적(15,799㎡) 간에 차이가 존재하므로, 정확한 지적 경계 및 면적은 측량이 필요하며, 평가 역시 공부상 면적을 기준으로 하였으므로 응찰 시 주의가 필요합니다.

3. 분묘: 미확인 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

4. 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 있어 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

5. 구분지상권: 전기 공작물 관련 구분지상권이 설정되어 있어 해당 공간의 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 타인 소유 지상물: 경매 신청자 외 타인 소유의 지상물이 존재할 수 있으므로, 매각 제외 대상 여부를 포함한 재확인이 필수적입니다.

7. 토지 이용: 일부 전, 도로, 건부지 등으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

8. 주변 개발 및 환경 변화: 산지 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 향후 주변 개발 계획이나 환경 변화가 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 임의경매 물건으로, 넓은 면적의 임야가 매각 대상입니다.

주변에 다양한 용도의 시설이 혼재하고 있으며, 대중교통 접근성은 보통입니다.

다수의 제시외 건물 및 지상물이 존재하며 매각에서 제외되는 점, 공부상 면적과 실제 면적 간의 차이, 분묘기지권, 법정지상권, 구분지상권 등 복합적인 권리 관계와 권리 분석이 요구되는 물건입니다.

특히, 제시외 건물의 존재 및 분묘, 법정지상권 등의 권리관계는 낙찰 후 명도 및 사용에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 광활한 면적의 임야: 17,256㎡ (약 5,220평)의 넓은 면적으로, 향후 개발 가능성 또는 토지 활용 방안을 다각적으로 검토할 수 있습니다.

2. 공유물분할 경매: 공유 관계 해소를 통해 명확한 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. 저평가 가능성: 다수의 제시외 물건과 복잡한 권리 관계로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 리스크 상존)

법원 정보

울산지방법원 경매10계