나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103894 [1] 울산광역시 북구 어물동 240-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103894 [1] 울산광역시 북구 어물동 240-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경103894
• 주소: 울산광역시 북구 어물동 240-1
• 감정가: 1,302,234,330원
• 최저가: 1,302,234,330원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 전

울산지방법원 경매10계 2024타경103894 | 소재지: 울산광역시 북구 어물동 240-1 | 감정가: 1,302,234,330원 | 최저가: 1,302,234,330원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경103894 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경103894 (1)

소재지: 울산광역시 북구 어물동 240-1

용도: 전

감정가: 1,302,234,330원

토지면적: 16,899.00㎡ (약 5,111.78 평)

토지 지분율: 934,349.2799999998 (이는 면적 단위가 아닌 다른 값으로 보이며, 일반적으로 토지 지분율은 전체 면적 대비 소유 지분을 백분율이나 분수로 표시합니다. 제공된 데이터로는 정확한 해석이 어렵습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항:

1. 일괄매각, 지분매각 대상입니다. 목록 6, 9, 10, 11 토지상의 제시외 건물(관리사, 창고) 및 목록 12 토지의 제시외 수목(배나무)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이들이 제외된 토지가치입니다.

2. 목록 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 별지 사실조회 회신서에 따라 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

3. 목록 7, 8, 9, 10, 12 토지의 비닐하우스, 농막, 염소사육장은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

4. 목록 2 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 '전' 및 '일부 도로'로 이용 중이며, 약 50%의 도로 부분을 감안하여 평가되었습니다.

5. 목록 5, 7, 8, 9 토지는 공부상 지목이 '과수원', '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.

6. 목록 11 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전 및 일부 묘지(1기 소재)'로 이용 중입니다.

7. 목록 12 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 과수원'으로 이용 중입니다.

8. 목록 2 토지의 일부 및 목록 3 토지는 농로이며, 목록 4 내지 11은 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 출입 가능합니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 북구 어물동 소재 '어물보건진료소' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지로 형성된 지역입니다. 차량 접근성은 양호하나, 일부 토지는 지적도상 맹지여서 인접 토지를 통한 출입이 필요합니다. (cite:12) 또한, 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 개발제한구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다. (cite:5, 13) 인근에 '울산프로방스독채펜션'이 소재하고 있어 관광객 또는 전원생활을 희망하는 사람들에게 잠재적인 수요가 있을 수 있습니다. (cite:10)

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 소유자이자 채무자가 동일하며 채권자는 '울OOOOOOOO'입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 매각물건명세서 상 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 지분 매각 물건이므로 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

소재지 주변은 농경지가 주를 이루고 있어 상업 및 산업 시설보다는 전원적인 분위기가 강합니다. 인근에 '어물보건진료소'가 있어 기본적인 편의 시설을 갖추고 있으나, 본격적인 상권 형성이나 대규모 상업 시설은 기대하기 어렵습니다. 다만, 동해안 인근이라는 지리적 특성을 고려할 때, 펜션 등 관광 관련 시설이나 농업 관련 활동에 대한 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다. (cite:10, 12)

1.5. 생활정보

주변 지역은 대부분 농경지로 이루어져 있으며, '어물보건진료소'가 인근에 위치합니다. (cite:12) 현재까지 파악된 바로는 주변에 유해 시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 과거 울산 북구 중산동 지역에 음식물 자원화 시설이 건립 추진되었으나 주민 반발로 어려움을 겪었던 사례가 있어, 대규모 시설 건립 시 주민 의견 수렴이 중요할 수 있습니다. (cite:2, 4, 7, 15)

1.6. 잠재적 리스크

1. **지분 매각:** 본 물건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 지분 소유자들과의 복잡한 법적 관계나 협의가 필요할 수 있습니다.

2. **농지취득자격증명:** 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. (cite:3, 11, 14)

3. **개발제한구역(그린벨트) 및 자연녹지지역:** 해당 지역은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 규제가 따릅니다. (cite:5, 6, 8, 9, 13)

4. **법정지상권 성립 가능성:** 물건 명세서에 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

5. **원상회복 명령 가능성:** 주의사항에 따라 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있어, 이 부분에 대한 사전 점검이 중요합니다.

6. **맹지 및 농로:** 일부 토지가 지적도상 맹지인 점, 도로 부분을 감안한 평가 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (cite:12)

7. **제외 물건:** 제시외 건물 및 수목이 매각에서 제외되어, 해당 부분으로 인한 토지 사용 수익의 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 어물동에 위치한 전(밭)으로, 토지 일부 지분 매각이 진행되는 건입니다. 입지적으로는 농경지가 주를 이루는 지역이며, 개발제한구역 및 자연녹지지역에 속해 있어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 또한, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 원상회복 명령 가능성 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기보다는, 해당 토지의 법률적, 행정적 제약을 면밀히 검토하고, 잠재적 활용 방안에 대한 명확한 계획을 수립한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **잠재적 개발 가치:** 울산시가 개발제한구역 해제를 통해 산업단지 조성 및 도시 개발을 추진하는 움직임이 있어, 장기적으로 해당 지역의 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (cite:9, 13)

2. **농업/전원 생활:** 농지로서의 특성을 살려 농업을 영위하거나 전원 생활을 위한 목적으로 활용할 수 있습니다.

3. **낮은 경쟁률 기대:** 다수의 리스크 요인으로 인해 입찰 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상되어, 관심 있는 투자자에게는 낮은 가격에 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

4. **주변 편의시설 및 관광지:** 인근의 '어물보건진료소' 및 동해안 접근성, 펜션 등의 존재는 지역 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (cite:10, 12)

법원 정보

울산지방법원 경매10계