나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118476 [1] 울산광역시 북구 산하동 968-2 힐스테이트강동 106동 6층602호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118476 [1] 울산광역시 북구 산하동 968-2 힐스테이트강동 106동 6층602호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2024타경118476 | 소재지: 울산광역시 북구 강동산하5로 52, 106동 6층602호 (산하동,힐스테이트강동) | 감정가: 316,000,000원 | 최저가: 316,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118476 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 968-2 힐스테이트강동 106동 6층 602호

용도: 아파트 (84.77㎡)

감정가: 316,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 윤OO

1.2. 입지조건 분석

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 계획적인 주거 지역입니다. 대규모 도시개발구역인 강동산하지구 내에 위치하고 있어 향후 지속적인 주거 환경 개선이 기대됩니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내외 가로망 상태는 보통시되어 차량 이동 및 접근성은 양호합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 28층 건물 중 6층에 해당하며, 전용면적은 84.77㎡입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 위생 및 급배수시설, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 기본적인 주거 설비는 완비되어 있습니다.

토지는 완경사지대에 위치한 사다리형의 토지로 자체 지반은 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 도시개발구역(강동산하지구) 등으로 주거용 토지로서의 적합성이 높습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(윤OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이나, 주의사항으로 대지권 유무를 알 수 없으나 최저매각가격에는 적정 대지권 가격이 포함되어 감정되었다는 점이 명시되어 있습니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본건은 강동산하지구 내에 위치하여 계획적으로 개발되는 지역입니다. 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 수요가 풍부하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. '강동고등학교'가 인접하여 교육 환경이 조성 중이며, 대규모 주거 단지 조성에 따라 향후 상권 및 생활 인프라가 점진적으로 개선될 여지가 큽니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 비록 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되었다고 하나, 대지권이 미등기된 상태이므로 낙찰 후 대지권 확보를 위한 별도의 법적, 행정적 조치 및 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 대지권에 대한 소유권 및 사용권을 확보할 수 있는 방법과 예상되는 비용에 대해 철저한 조사가 필요합니다. 이외에 임대관계가 미상인 점도 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대규모 도시개발구역인 강동산하지구 내 대형 건설사(힐스테이트)가 건축한 비교적 신축 아파트로, 주거 환경의 가치가 높습니다. 감정가 3억 1천 6백만원은 현재 시장 상황을 반영한 기준 가치입니다. 입지 조건이나 건물 상태는 양호하나, 대지권 미등기라는 중대한 권리상 리스크가 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 계획 개발 지구의 이점: 강동산하지구 내에 위치하여 주거 환경이 체계적으로 개선될 여지가 높습니다.

2. 대형 건설사 브랜드: 힐스테이트 아파트로, 브랜드 가치 및 선호도가 높습니다.

3. 잠재적 저가 매수 가능성: 대지권 미등기 리스크로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 매수할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 리스크 해결 비용을 고려해야 함)

4. 제3종 일반주거지역: 용적률 등에서 주거 환경의 밀도가 적절히 확보된 지역입니다.

**주의:** 대지권 미등기 문제는 잔금 납부 전 충분한 법률적 검토를 거친 후 입찰해야 하며, 낙찰가 산정 시 예상되는 대지권 확보 비용을 반드시 감안해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계