나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10845 [3] 경상남도 양산시 호계동 272 답 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10845 [3] 경상남도 양산시 호계동 272 답 경매

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울산지방법원 경매10계 2025타경10845 | 소재지: 경상남도 양산시 호계동 272 | 감정가: 121,064,000원 | 최저가: 121,064,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경10845 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10845 (3)

소재지: 경상남도 양산시 호계동 272

토지면적: 1,636.00㎡ (약 494.9평)

용도: 답

감정가: 121,064,000원

매각대상: 토지 (해당 물건은 토지만 매각 대상입니다.)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 호계동 272에 위치하며, '산막산업단지' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 일부 주택 등이 산재하는 산간 농경지대로 구성되어 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 시외곽지대로서 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

특히 본건은 맹지이며, 인접 토지를 통하여 도보로만 접근이 가능한 상황입니다. (주의: 일부 자료에서 차량 접근이 가능하거나 교통 상황이 보통이라고 언급된 부분이 있으나, 맹지 및 차량 접근 불가라는 명시적인 정보와 일관성을 고려하여 접근성에 제약이 있을 것으로 판단됩니다.)

1.3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 김OO입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO이며, 해당 채권자의 신청에 의해 부동산 임의경매가 진행되고 있습니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어려우나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 낙찰자는 소유권 이외의 권리를 말소하게 됩니다.

다만, 권리 신고된 내용이나 미등기 건물, 유치권 등 특수 권리 관계는 별도의 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 호계동은 양산시의 일부로, '산막산업단지'와 인접해 있어 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 현재 주변은 농경지, 임야, 일부 주택 등이 주를 이루고 있어 활발한 상업 활동보다는 지역 기반의 소규모 경제 활동이 예상됩니다.

인접한 산막산업단지의 개발 및 확장 계획, 또는 지역 개발 정책 변화에 따라 향후 상권이 변화할 가능성을 배제할 수 없습니다. (현재는 농업 및 임업 활동에 적합한 환경으로 보입니다.)

1.5. 생활정보

본건은 공부상 답(농지)으로 되어 있으며, 현재 묵답 상태이고 일부 면적이 하천(호계천)에 포락된 상태입니다.

주변에 단독주택 등이 일부 분포하나, 편의시설, 상업시설, 문화시설 등 생활 편의를 제공할 수 있는 주요 기반 시설과의 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 지역적 특성을 고려할 때, 실질적인 생활 편의성은 제한적일 것으로 예상됩니다.

또한, 본건은 '가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)'으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동은 제한됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수 시 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금 반환이 거부되는 등 불이익이 발생하므로 사전에 철저히 준비해야 합니다.

맹지 및 낮은 접근성: 본건은 전면 도로가 없어 맹지에 해당하며, 차량 진입이 불가능하고 인접 토지를 통해서만 도보 접근이 가능하여 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

하천 포락지: 토지 일부가 하천(호계천)에 편입되어 사용 수익이 불가능한 상태로, 이는 토지 면적 및 가치에 영향을 미칩니다.

묵답 상태 및 이용 제약: 현재 농지로 이용되지 않고 방치된(묵답) 상태이며, 자연녹지지역, 개발제한구역, 하천구역 등 다양한 개발 제한 규제가 적용될 수 있어, 향후 이용 또는 개발 시 관련 법규를 철저히 확인하고 제한 사항을 고려해야 합니다. (일부 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 산업단지 등 언급이 있어 구체적인 구역 확인이 필요합니다.)

산업단지 인접성: 산막산업단지와 인접해 있으나, 해당 토지 자체는 농경지로 분류되어 있어 직접적인 산업 시너지 효과보다는 산업 활동으로 인한 환경적 영향 등을 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 호계동에 소재한 토지(답)로, 현재 묵답 상태이며 일부는 하천에 포락되어 있습니다.

토지로서의 가장 큰 약점은 맹지이며 차량 진입이 불가능하여 접근성이 매우 제한적이라는 점과, 농지 취득 자격 증명이 필수적이라는 점입니다.

자연녹지지역, 개발제한구역 등 다양한 개발 제한 규제가 적용되고 있어, 향후 이용 또는 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

감정가는 1억 2천만 원대이나, 이러한 제약 조건들을 고려할 때 실질적인 활용 가치 및 투자 매력은 신중하게 검토해야 합니다. 산막산업단지 인근이라는 입지적 요인은 있으나, 현재 토지 상태와 규제 사항으로는 개발 가능성이나 활용 방안이 불투명합니다.

1.8. 투자 포인트

농지 관련 법규 및 각종 개발 제한 규제에 대한 깊이 있는 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

장기적인 관점에서 산막산업단지 인근 지역의 개발 계획 변화 추이를 지켜보며 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

현저히 낮은 접근성과 활용 제약으로 인해 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지 취득 후 농업적 이용이나, 향후 법규 변화에 따른 재개발 가능성 등을 장기적인 시각으로 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계