나이스옥션 법원경매 울산 2025타경60 [2] 울산광역시 북구 무룡동 50 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경60 [2] 울산광역시 북구 무룡동 50 답 경매

• 사건번호: 2025타경60
• 주소: 울산광역시 북구 무룡동 50
• 감정가: 273,333,000원
• 최저가: 273,333,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 답

울산지방법원 경매10계 2025타경60 | 소재지: 울산광역시 북구 무룡동 50 | 감정가: 273,333,000원 | 최저가: 273,333,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 현황

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 경매 물건의 상세 내역은 아래와 같습니다.

사건번호: 울산지방법원 2025타경60 (2)

소재지: 울산광역시 북구 무룡동 50

용도: 답 (논)

토지면적: 1527.00㎡ (약 462평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

감정가: 273,333,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 온OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필수

주의사항:

1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가합니다.

2. 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

3. 정확한 면적 및 경계 확인을 위해 지적경계 측량이 필요합니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 북구 무룡동에 소재한 농지(답)입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본 사건과 관련된 것으로 추정되는 토지들은 다음과 같은 입지 특성을 가집니다.

일련번호1 (감정평가 요약): 울산광역시 동구 방어동, 화진초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택(다가구주택), 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 주택 밀집 지역입니다. 남하향 완경사지의 세장형 토지로 남서측 폭 8미터 정도의 도로에 접해 있습니다. 해당 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

일련번호3 (감정평가 요약): 울산광역시 북구 (정자동 강동동행정복지센터 남서측 약 900미터)에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지대입니다. 대체로 평탄한 세장형의 답이며, 북서측 구거부지 위 현황 약 4미터 농로에 접해 있습니다. 해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

본건의 주 소재지인 울산광역시 북구 무룡동 50은 용도가 '답'이며, 일련번호3의 설명과 유사하게 경지정리된 농경지대 또는 자연녹지 지역 내에 위치할 가능성이 높습니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 채OOOOOOOOOOOOOOOOO의 채무 불이행으로 인해 채권자 온OOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

주요 권리 사항 및 특이사항은 다음과 같습니다.

- 중복사건으로 분류되어 있어, 해당 물건과 관련된 추가적인 채권이나 절차가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

- 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우, 납입한 매수신청보증금 전액을 반환받지 못하게 되므로 주의해야 합니다.

- 별지에 기재된 사실조회회신서 내용에 따라, 향후 해당 토지에 대한 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

- 토지의 정확한 면적과 경계를 확정하기 위해서는 지적경계 측량이 반드시 요구됩니다.

1.5. 상권 분석

본건의 주 소재지인 울산광역시 북구 무룡동 50은 자연 녹지 및 농업진흥구역 등으로 지정된 지역으로, 주변 환경은 대체로 농경지대이거나 자연환경이 보존된 지역으로 추정됩니다.

일련번호1이 위치한 동구 방어동 지역은 화진초등학교 인근으로, 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 도심형 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

일련번호3이 위치한 북구 강동동/정자동 지역은 강동동행정복지센터 남서측 약 900미터 지점으로, 경지정리된 농경지대가 주를 이루며 해안 지역의 개발이 진행되는 곳입니다.

울산광역시 북구 무룡동 일대는 도시 외곽의 자연 친화적인 환경 속에서 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다. 주요 편의시설, 대중교통 접근성 등은 인근의 개발된 주거 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 조사 결과, 본건의 주 소재지인 북구 무룡동 50 일대에 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 울산광역시 전체의 산업 구조 및 도시 개발 계획과 관련하여 광범위한 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다. 정확한 환경 및 주변 시설에 대한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 확인이 필수적입니다.

1.6. 생활 정보

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. (감정평가서 요약 내용 기반)

무룡동 지역 자체는 자연 경관과 농지가 어우러진 환경을 제공합니다. 주거 편의를 위한 기본적인 상업 시설이나 관공서는 인근의 북구 개발 지역을 통해 이용할 수 있으며, 교육 시설의 경우 초등학교 등은 지역 내 또는 근거리에 위치할 가능성이 높습니다. (일련번호1의 화진초등학교 언급 등을 참조)

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

- 농지 취득 자격 증명 제출 의무: 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 몰수당하는 중대한 불이익이 발생합니다. 농지법 및 관련 규정에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

- 원상회복명령 가능성: 추후 토지에 대한 원상회복 명령이 내려질 경우, 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 내용의 근거가 되는 '별지 사실조회회신서'에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

- 토지 면적 및 경계 불확실성: 지적 경계 측량을 통해 정확한 면적과 경계를 확인해야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 문제(예: 인접 토지와의 분쟁)가 발생할 수 있습니다.

- 중복사건: 중복 사건으로 인한 복잡한 법적 절차나 이해관계 충돌의 가능성을 고려해야 합니다.

- 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 농업진흥구역 등 다수의 토지 이용 규제 사항은 향후 토지의 활용 범위(예: 건축, 개발)에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

- 매각 대상이 토지뿐이므로, 건물을 기대한 매수자에게는 부적합합니다.

1.8. 종합 의견

울산지방법원 2025타경60 (2) 물건은 울산광역시 북구 무룡동에 소재한 1527.00㎡(약 462평) 규모의 농지(답)입니다. 273,333,000원의 감정가로 강제 경매 절차가 진행 중입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 원상회복명령 가능성, 불확실한 경계 및 면적 등으로 인해 면밀한 사전 조사가 요구된다는 점입니다. 또한, 감정평가서에 포함된 다른 지역의 토지(동구 방어동, 북구 강동동/정자동)에 대한 설명은 본건과의 연관성 또는 별개의 자산에 대한 내용일 수 있으므로, 경매 진행 시 본건의 정확한 범위를 명확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 농업진흥구역 등으로 묶여 있어 향후 토지의 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 울산광역시라는 주요 산업 도시의 배후 지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 요인을 보유하고 있습니다.

- 매각 대상이 토지이므로, 향후 건축 또는 개발(관련 규제 완화 시)을 염두에 둔 장기적 관점의 투자가 가능합니다.

- 농업진흥구역 내 농지로서, 농업 관련 사업이나 경작 목적의 투자를 고려할 수 있습니다.

- 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면, 가치 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

하지만, 농지 취득 자격 요건, 원상회복 명령 가능성, 토지 이용 규제 등 투자 리스크가 상당하므로, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계