나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41814 [9] 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층818호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 범박고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2022.11.21인
철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건내 8층 811호로서
외 벽 : 석재 및 복합판넬붙임, 강화유리마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결되어
있으며, 남측으로 보행자도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)
(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)이나, 현황 통합하여 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경41814 (9)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 818호

용도: 지식산업센터 (현황 사무실 이용)

감정가: 1억 6,100만 원

건축물 사용승인일자: 2022년 11월 21일

건물 규모: 철근콘크리트조, 10층 건물 중 8층

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.63㎡ (약 3.52평)

토지 지분: 11.63㎡ (약 3.52평)

건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물 지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유에이치씨2403유동화전문유한회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 범박고등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건물이 소재하는 부지의 동측으로는 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 연결되어 있으며, 남측으로는 보행자 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 옥길공공주택지구 지구단위계획구역

* 도로: 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리인 우리은행 근저당(2023-05-04 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소 예정 권리

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (2023-05-04 접수)

* 우리은행 근저당 (2023-05-04 접수, 1,176,000,000원)

* 권대환 근저당 (2023-09-27 접수, 60,000,000원)

* 주식회사 건화텍스타일 가압류 (2024-09-04 접수, 118,861,062원) 및 강제경매 (2025-03-13 접수, 120,170,161원)

* 주식회사 어반디앤씨 가압류 (2024-10-21 접수, 68,130,640원)

* 부천시 압류 (2025-02-11 접수)

* 에프더블유에이치씨2403유동화전문유한회사 임의경매 (2025-02-11 접수, 1,049,549,457원)

총 등기부채권 금액: 1,422,991,702원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사클리어디스플레이

* 보증금: 50,000,000원

* 월세: 4,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 02월 26일

* 확정일자: 2024년 06월 14일

* 배당신고일자: 2024년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본 건 경매로 인해 임차인의 대항력은 없으므로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 염려는 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 옥길지식산업센터 일대는 최근 개발된 옥길공공주택지구 내에 자리하고 있으며, 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지식산업센터로서 산업 활동 및 업무가 이루어지는 복합 상권의 특징을 가집니다.

4.2. 주변 시설

범박고등학교를 비롯한 교육 시설과 상업 시설, 주거 시설이 인접해 있어 직주근접 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통망

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통한 광역 이동 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 권리관계

본건은 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어, 경매 진행 과정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 통합하여 사무실로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 건물 관리 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으나, 지식산업센터 내에서 사무실로의 활용은 일반적인 경우에 해당할 수 있습니다.

6.3. 임차인 배당 가능성

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당신고일자(2024-06-18)가 경매 신청일(2025-02-11, 갑6 등기부 내용상) 이후로, 법원 배당 절차에서 보증금 전액 또는 일부를 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 다만, 권리 분석상 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 옥길지식산업센터 내 유닛으로, 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

복잡한 권리관계에도 불구하고 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 경매로 소멸될 가능성이 높습니다.

공부상 용도와 현황 이용의 차이가 있으나, 지식산업센터 내에서 사무실로의 이용은 일반적일 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

최근 신축 건물이라는 점과 지역 개발 계획 등을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 깔끔한 상태 유지

* 옥길공공주택지구 내 위치, 향후 지역 발전 잠재력

* 차량 및 대중교통 접근성이 용이한 교통 환경

* 경매 감정가를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

* 지식산업센터 투자 상품으로서의 안정성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6,100만 원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 0원임을 고려하여 산정됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 투자자 본인의 면밀한 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정할 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.