나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56526 [1] 경기도 김포시 장기동 2008-1 금광테크노밸리지식산업센터 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북측 인근에 위치하며, 주위는
지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반
주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물내
제1층 제103호 및 제1층 제129호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 각호 공히 집합건물대장상 소매점으로 등재되어 있으나 경계벽 없이 일체로 카페로
이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 공장 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남동측 및 남서측으로 각각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 일괄매각. 공부상 '소매점'으로 103호와 129호를 경계벽 없이 일체로 카폐로 이용중
3. 목록 2.(129호) : 별도등기 있으나 유효하지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2024타경56526 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,081,000,000원

1.2. 기본 사항

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-1 금광테크노밸리지식산업센터 1층 103호

용도: 근린상가

1.3. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 24.95㎡ (약 7.55평)

건물 면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트 지붕, 지하 3층, 지상 7층 건물 내 1층 103호.

건축물 용도: 본 건물은 공장(지식산업센터), 제1종근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 이용 중입니다. 본건(103호)은 공부상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 129호와 함께 경계벽 없이 일체로 '카페'로 이용 중입니다.

1.4. 매각 관련 특이사항

경매 구분: 유동화물건, 재매각

특별 매각 조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

주의사항: 목록 2.(129호)는 별도 등기가 있으나 유효하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역(공항시설법), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 04월 24일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 648,000,000원입니다.

이 외 소유권이전 1번신탁등기말소, 김포시의 압류(갑3), 유에이치케이제육차유동화전문(채권자)의 임의경매개시결정(갑4) 등기 내역이 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분이 언급되었으나, 현재 등기부에는 지상권 등기 내역이 확인되지 않아 명확한 인수 대상은 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,900,000원

전입/사업자등록일: 2022-02-08

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 금광테크노밸리 지식산업센터 단지는 다수의 공장, 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어, 상주하는 직장인 및 종사자들을 주요 배후 수요로 하고 있습니다. 따라서 고정적인 고객 확보가 가능한 상권으로 분석됩니다.

4.2. 업종 분석

현재 본건(103호)은 공부상 '소매점'이나, 129호와 함께 '카페'로 일체로 이용 중입니다. 이는 주변 시설 이용자들의 휴식 공간 및 교류 장소로 기능하며, 상권 특성에 맞는 업종으로 운영되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 인근의 구체적인 편의시설(대형마트, 병원 등)에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 근린상가 및 업무시설 밀집 지역의 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에는 경기김포경찰서가 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집되어 있어 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 환경입니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등은 현재까지 파악되지 않아 권리 관계는 비교적 안전한 편입니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

공부상 용도(소매점)와 실제 이용 현황(카페)이 다르므로, 추후 업종 변경 시 원상복구 또는 관련 인허가 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

재매각 물건으로, 이전 낙찰자가 대금을 납부하지 못했거나 포기한 사유에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점은 채권의 특수성을 나타내지만, 경매 절차 진행에는 큰 영향을 주지 않을 것으로 보입니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가의 20%로 일반 경매보다 높은 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

경기도 김포시 장기동에 위치한 금광테크노밸리 지식산업센터 내 근린상가(카페)로, 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 기대됩니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금이 요구되는 특별 매각 조건이 있으나, 권리 관계가 명확하고 일괄 매각으로 넓은 공간 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.

7.2. 장점

* 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 경찰서 및 다수의 지식산업센터, 업무시설 종사자들을 대상으로 한 고정 수요를 확보하기 용이합니다.

* 103호와 129호를 일체로 사용하여 카페로 운영 중으로, 넓은 공간 활용이 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 대로변에 인접하여 접근성이 우수합니다.

7.3. 단점

* 재매각 물건으로, 이전 경매 절차의 특이사항에 대한 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 용도(카페)가 다르므로, 향후 업종 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변이 업무 및 산업시설 위주로 형성되어 있어, 다른 업종의 경우 신중한 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점 부각

김포 신도시 개발의 중심 지역에 위치하고 있으며, 주변 산업 단지의 풍부한 배후 수요는 상가 운영의 안정성을 높여줍니다. 현재 활발히 이용 중인 카페로서의 활용성은 물론, 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

현재와 같이 카페로 운영하며 주변 직장인 및 거주민을 대상으로 서비스를 제공하는 것이 유리합니다. 또한, 지역 특성에 맞는 다른 근린생활시설(예: 소규모 사무실, 교육 시설, 병원 등)로의 업종 변경 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,081,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 시세, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대료 수준, 공실률, 권리 관계, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

또한, 재매각 물건이라는 점과 최저매각가의 20%에 달하는 높은 보증금을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.