나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16648 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 255-1 뉴서울아파트 2동 18층1807호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16648 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 255-1 뉴서울아파트 2동 18층1807호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매1계 2024타경16648 | 소재지: 인천광역시 부평구 마장로264번길 33, 2동 18층1807호 (산곡동,뉴서울아파트) | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 149,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16648 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 255-1 뉴서울아파트 2동 18층1807호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000원 (※지분 감정가)

매각대상: 토지/건물 지분 매각 (2분의 1 지분)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 구조

본건은 18층 중 18층(최상층)에 위치한 아파트입니다. 전용면적은 84.81㎡이며, 토지면적은 31.60㎡입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬라브지붕이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 설비 일체를 갖추고 있습니다. 공부상 '2동'이나 현황 건물 외벽에는 '102'로 표시되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "부곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 동류형 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주변에 "부곡초등학교"가 위치하여 교육 환경이 확보되어 있으며(상대보호구역), 아파트 단지가 밀집되어 있어 생활 인프라 이용이 용이합니다. 토지는 부정형 광평수 평지이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 이는 주거지역 중 비교적 용적률이 높은 편으로, 장기적인 주거 안정성 및 개발 잠재력이 있다고 볼 수 있습니다.

2.3. 상권분석

주변은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 중심으로 한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 대형 상권은 아니지만, 일상 생활에 필요한 편의시설 접근성은 양호한 수준입니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 매각대상 물건 전체가 아닌 '지분 매각' 건이며, 특히 "2분의 김양순 지분"만을 감정평가한 특수 물건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 명시되어 있으나, 핵심은 나머지 공유자의 지분권이 존재한다는 점입니다. 임대차 관계는 미상으로 처리되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '지분매각' 자체입니다. 낙찰자는 잔여 지분 공유자와의 협의(지분 매입/매도, 공유물 분할 소송 등)를 통해 최종적인 출구 전략을 실행해야 합니다.

두 번째 리스크는 '공유자우선매수신고'입니다. 공유자에게 우선매수권이 1회에 한하여 허용되므로, 공유자가 이를 행사할 경우 입찰자는 낙찰 받을 수 없습니다. 입찰가 산정 시 이 점을 충분히 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구의 양호한 주거지역에 위치한 아파트 2분의 1 지분 매각 건입니다. 기본 입지는 우수하나, 지분 매각 및 공유자우선매수신고라는 법률적 특성이 명확한 특수 물건입니다. 따라서 일반 경매 물건과는 달리, 낙찰 후 공유자와의 관계 정리 방안을 사전에 명확히 수립하고 입찰해야 합니다. 지분 물건 처리 경험이 있거나, 장기간의 협의 및 법적 절차를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 최상층(18층) 물건: 로열층으로 분류되며, 층간 소음 문제에서 비교적 자유로울 수 있습니다.

(2) 제3종일반주거지역: 용도지역상 안정적인 주거 환경과 잠재적인 미래 가치를 보유하고 있습니다.

(3) 지분 투자 기회: 특수 물건의 특성상 유찰을 거쳐 감정가 대비 낮은 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 공유자와의 협의를 통해 성공적으로 지분을 정리할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

(4) 저렴한 진입 장벽: 지분 매각이므로 총 감정가 자체가 낮아 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계