나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41814 [6] 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층815호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 범박고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2022.11.21인
철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건내 8층 811호로서
외 벽 : 석재 및 복합판넬붙임, 강화유리마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결되어
있으며, 남측으로 보행자도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)
(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)이나, 현황 통합하여 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경41814 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 815호

건물명: 옥길지식산업센터

건축물 사용승인일: 2022년 11월 21일

구조: 철근콘크리트조

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.63㎡ (약 3.52평)

토지 지분: 11.63㎡ (약 3.52평)

건물 면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물 지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 161,000,000원

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.5. 현황 이용 정보

용도: 지식산업센터 (공장), 현황 사무실로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7, 옥길지식산업센터 8층 815호에 위치합니다. 본건은 범박고등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물이 소재하는 부지의 동측으로는 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도와 연결되어 있으며, 남측으로는 보행자 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 이를 기준으로 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2 (홍성혁): 소유권이전 1번신탁등기말소 (2023-05-04)

* 을1 (우리은행): 근저당권 1,176,000,000원 (2023-05-04) - 말소기준권리

* 을2 (권대환): 근저당권 60,000,000원 (2023-09-27) - 말소

* 갑3 (주식회사건화텍스타일): 가압류 118,861,062원 (2024-09-04) - 말소

* 갑4 (주식회사어반디앤씨): 가압류 68,130,640원 (2024-10-21) - 말소

* 갑5 (에프더블유에이치씨2403유동화전문유한회사): 임의경매 1,049,549,457원 (2025-02-11) - 말소

* 갑6 (주식회사건화텍스타일): 강제경매 120,170,161원 (2025-03-13) - 말소

총 등기부채권 합계: 1,422,991,702원

3.3. 임차인 현황

주요 임차인 정보:

* 임차인: 주 (주식회사클리어디스플레이)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-26

* 확정일자: 2024-06-14

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 옥길동 일대는 최근 대규모 주거 단지 개발과 함께 상업 및 업무 시설이 확충되고 있는 지역입니다. 특히 옥길지식산업센터는 주변 아파트 단지의 배후 수요와 더불어, IT, 디자인, 연구개발 등 다양한 지식산업 관련 업종의 입주가 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

본 물건은 지식산업센터 용도로 건축되었으며, 현황 사무실로 이용되고 있어 관련 업종에 대한 적합성이 높습니다. 최근 트렌드를 반영한 사무 환경을 제공할 수 있는 공간으로 활용 가치가 있습니다.

4.3. 잠재적 임대 수요

신축 건물이라는 점과 옥길지구의 지속적인 개발 잠재력을 고려할 때, 향후에도 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 주거 단지 종사자들을 위한 서비스 업종이나, 스타트업, 중소기업의 사무 공간 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

본건 인근에는 범박고등학교를 비롯한 다수의 학교가 위치해 교육 환경이 우수합니다. 또한, 이마트, 홈플러스 등 대형 마트와 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 금융, 문화 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 역곡역, 소사역 등으로의 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 서울외곽순환고속도로, 경인로 등 주요 도로망 접근성도 좋습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거, 상업, 업무 및 녹지 공간으로 이루어져 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

본건은 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 현황은 통합하여 사무실로 이용 중입니다. 이는 건축물 대장상 용도와 실제 이용 상태의 차이로, 향후 행정 지도나 재산권 행사 시 일부 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 지식산업센터의 경우 사무실 이용은 일반적이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 복잡한 권리관계

본건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등 다수의 채권이 설정되어 있었던 복잡한 권리 관계를 가지고 있었습니다. 비록 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었으나, 경매 진행 과정에서의 변동 사항이나 잠재적인 추가 채무 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 지역적 규제

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 특정 업종 운영 시 일부 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 시장 변동성

부동산 시장의 침체나 지역 내 공급 증가 등으로 인해 향후 공실률이 높아지거나 임대료 하락의 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 옥길지식산업센터 내 최신식 건물로, 우수한 건축 상태를 자랑합니다. 주변 아파트 단지와 함께 지역 상권을 형성하고 있으며, 편리한 교통 여건과 함께 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담해야 할 위험이 매우 낮은 안전한 물건으로 판단됩니다. 중복병합, 유동화 등 복잡한 경매 절차를 거쳤으나, 등기부상 모든 채권은 말소 처리될 예정으로 법적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 낮은 관리 부담 및 높은 자산 가치 유지 가능성.

* 인수되는 권리 및 임차인 부담이 전혀 없어 투자 위험이 최소화된 안전 투자 상품.

* 옥길지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 다양한 지식산업 및 IT 관련 업종을 유치하기에 적합한 공간 구조.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우량 입지.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 161,000,000원을 기준으로 산정됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지식산업센터의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 일반적으로 신축 건물, 좋은 입지, 권리상 안전한 물건의 경우 감정가를 상회하는 입찰가가 형성되기도 하므로, 본 물건의 희소성과 가치를 고려한 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.