나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41814 [4] 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층813호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 범박고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2022.11.21인
철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건내 8층 811호로서
외 벽 : 석재 및 복합판넬붙임, 강화유리마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연결되어
있으며, 남측으로 보행자도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)
(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)이나, 현황 통합하여 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경41814 (4)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층813호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71, 8층813호)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상: 공장, 현황: 사무실 이용)

감정가: 161,000,000원

면적:

* 토지면적: 11.63㎡ (약 3.52평)

* 건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

* 총 면적: 50.01㎡ (약 15.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유에이치씨2403유동화전문유한회사

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 범박고등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물 사용승인일자는 2022년 11월 21일로 비교적 신축 건물입니다.

교통 여건은 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대체로 무난한 편입니다.

본건 건물이 소재하는 부지는 동측으로 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 연결되어 있으며, 남측으로는 보행자도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 5월 4일 접수, 1,176,000,000원)

본 건에는 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 1,422,991,702원으로 높은 편입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사클리어디스플레이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 2월 26일

* 확정일자: 2024년 6월 14일

* 배당신고일자: 2024년 6월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 옥길지식산업센터는 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에는 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 활동이 용이한 지역입니다.

해당 건물은 2022년에 사용승인을 받아 최신 설비와 디자인을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

용도는 지식산업센터로, 다수의 기업체 및 사무실이 입주하여 활발한 업무 활동이 이루어지는 상권입니다.

5. 생활정보

본 건은 범박고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 자가용 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 중복병합, 중복, 유동화, 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 실제 권리 인수 부담은 없습니다.

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황 이용 상태가 사무실로 통합 이용 중이라는 점은 추후 이용 목적 변경이나 관련 행정 처리에 따른 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 그러나 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

채권 총액이 14억원 이상으로 상당히 높아, 낙찰가 산정 시 경쟁 구도를 신중하게 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 지식산업센터 내 호실로서, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

비교적 최근에 준공된 건물이라 시설 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 현재 사무실로 활용되고 있어 즉시 활용 가능한 장점이 있습니다.

권리관계상 인수할 부담이 전혀 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 이슈가 적습니다.

향후 옥길지구 개발 계획과 맞물려 지역 가치 상승의 기대감도 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 지식산업센터라는 점과 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 투자 포인트입니다.

모든 선순위 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 분석 결과는 투자 안정성을 높입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 없는 점 또한 매력적인 요소입니다.

옥길공공주택지구 내에 위치하여 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

토지면적: 11.63㎡ (약 3.52평)

건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

전용면적 기준 평당 감정가: 약 10,630,000원

입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가

* 본 물건의 층수, 향, 조망 등 내부적인 조건

* 옥길지구 지식산업센터의 전반적인 임대 시세 및 공실률

* 현재 시장 상황 및 경매 시장의 경쟁 강도

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 현장 조사와 정밀한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 경쟁 상황을 보며 입찰가를 높여가는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 추가적인 현장 방문 및 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.