나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4633 [2] 경기도 가평군 가평읍 승안리 297-94 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2)는 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 ""연인산도립공원"" 인근 및 본건 기호(3~6)은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 ""승안2교"" 인근에 각각 위치하며, 주위는 펜션, 위락시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행간격으로 보아 대중교통 이용상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업나지 상태임.
기호(2):인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
기호(3):인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4):인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임.
기호(5):인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
기호(6):남측하향 완경사의 토지를 옹벽을 쌓아 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1):남측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(2):남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(3):남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.
기호(4):공부상 지목은 '대'이나, 현황 '도로'로 이용중임.
기호(5):북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(6):남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
기호(2):계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
기호(3~6):계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호(2):토지 지상에 제시외건물㉠이 소재함.
기호(1):이동 및 해체 등이 용이한 이동식 정자(약 30동), 조립식 구조물(2동), 컨테이너박스(1동) 등이 소재하고 있으니, 경매 취득 시 유의 바람.
(※'지적 및 건물개항도,사진용지'참조.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)
일반철골구조 평지붕(철근콘크리트구조) 2층 건물로서,
(사용승인일:2016년 05월 27일)
외 벽:징크판넬 마감 등,
내 벽:인테리어 마감 등(탐문조사),
창 호:샷시 창호임.

기호(나)
연와조 아스팔트 슁글지붕 2층 건물로서,
(사용승인일:1998년 04월 24일)
외 벽:벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽:벽지 및 일부 타일 마감 등(탐문조사),
창 호:샷시 창호임.

이용상태

기호(가):전체 2종근생시설(일반음식점)으로 이용중임(탐문조사).
기호(나)1층:주택(방3,거실,주방,화장실 등)으로 이용중임(탐문조사).
2층:주택(방2,거실,주방,화장실 등)으로 이용중임(탐문조사).

설비내역

기호(가,나):기본적인 위생 및 급배수 설비 되어 있음(탐문조사).

부합물 및 종물

※후첨'지적 및'건물개황도'참조.

공부와의 차이

1.기호(나)의 공부상 지붕 구조는 아스팔트 슁글지붕이나, 현황 '징크판넬지붕'임(탐문조사).
2.기호(나)의 공부상 1층 용도는 근린생활시설이나, 현황 '주택'으로 이용중임(탐문조사).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:기호(나)에 다락이 소재함(탐문조사).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 남양주지원 2024타경4633 (2)

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 승안리 297-94

* 용도: 근린시설

* 감정가: 325,362,640원

* 토지면적: 263.00㎡ (약 79.56평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 298.56㎡ (약 90.31평)

* 건물 제시외면적: 198.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 가평축산업협동조합 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

* 건물 사용승인일: 기호(가) 2016년 05월 27일, 기호(나) 1998년 04월 24일

* 건물 구조: 기호(가) 일반철골구조 평지붕(철근콘크리트구조) 2층, 기호(나) 연와조 아스팔트 슁글지붕 2층 (현황 징크판넬지붕)

* 건물 용도: 기호(가) 2종근린생활시설(일반음식점), 기호(나) 1층 주택, 2층 주택 (공부상 근린생활시설, 현황 주택)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 가평군 가평읍 승안리에 위치하며, "연인산도립공원" 인근 및 "승안2교" 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 펜션, 위락시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입은 가능하나, 인근 버스 정류장의 노선 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호(1,2): 인접 필지에 비해 등고평탄한 사다리형 토지로, 상업 나지 또는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3): 인접 필지에 비해 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(4): 인접 필지에 비해 등고평탄한 사다리형 토지로, 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 기호(5): 인접 필지에 비해 등고평탄한 부정형 토지로, 주거 나지 상태입니다.

* 기호(6): 남측 하향의 완경사 토지를 옹벽으로 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 주거 나지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 각 필지는 약 4미터에서 8미터 내외의 포장도로 또는 비포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 확보됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 가축사육제한구역 및 자연보전권역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 09월 28일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권 (채권액 592,800,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 등기사항은 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 841,769,295원 (의정부지방법원 남양주지원 임의경매 개시 결정 금액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 가평군연인산영농조합법인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 연인산도립공원 인근에 위치하여 자연환경이 우수하며, 주변에 펜션 및 위락시설이 혼재되어 있어 관광 및 레저 관련 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 기호(가) 건물은 2종근린생활시설(일반음식점)로, 기호(나) 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 파악되어 복합적인 상업 및 주거 용도 활용이 가능합니다.

* 다만, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 상권 활성화에 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 연인산도립공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 제공합니다. 주변에 농경지와 임야가 분포하고 있어 조용하고 전원적인 생활이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 진출입은 원활하나, 대중교통망은 제한적입니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 중심지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 자연보전권역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 환경 보호 및 자연 경관 유지를 위한 규제가 적용되는 지역입니다. 대규모 공업 단지나 유해 시설이 밀집된 지역으로 보이지는 않으며, 연인산도립공원 인접 지역의 특성상 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 토지 지상에 비가림시설(본건 매각 대상 포함) 외에도 이동식 정자 약 30동, 조립식 구조물 2동, 컨테이너박스 1동 등이 소재하므로, 경매 취득 시 해당 물건들에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 공부와의 차이: 기호(나) 건물의 경우, 공부상 지붕은 아스팔트 슁글이나 현황은 징크판넬 지붕이며, 1층 용도는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 등기 시 또는 용도 변경 등과 관련하여 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 자가용이 없는 경우 생활 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연보전권역, 가축사육제한구역 등 지정으로 인해 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 특정 임차인(가평군연인산영농조합법인)은 대항력 및 인수 보증금이 없으나, 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있어 현장 방문 시 실제 점유 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 승안리에 위치하며, 아름다운 자연환경을 자랑하는 연인산도립공원 인근에 자리 잡고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(비가림시설)까지 포함하여 취득하게 됩니다. 권리관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸되어 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태이며, 유일한 임차인 역시 대항력 및 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

다만, 대중교통 이용의 불편함, 일부 토지의 현황과 공부상 지목의 차이, 건축물대장 상의 용도 및 구조와 현황과의 차이, 그리고 제시외 물건들에 대한 처리 문제 등은 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 사항들을 고려하여 합리적인 가격으로 취득한다면, 자연 친화적인 입지를 활용한 펜션, 주택, 또는 상업 시설 등으로의 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 연인산도립공원 인근의 뛰어난 자연 경관 및 쾌적한 환경.

* 상업 시설(일반음식점)과 주택으로 복합 활용된 이력으로 다양한 개발 가능성.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사가 용이.

* 제시외 물건 포함 일괄 매각으로 활용 가치 증대 기대.

* 향후 지역 관광 활성화 또는 개발 계획 수립 시 수혜 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 325,362,640원

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 제공된 정보 외에 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 현장 조사: 건물 상태, 제시외 물건 확인, 주변 환경 직접 평가.

* 주변 시세 조사: 유사 부동산의 매매 및 임대 시세, 최근 낙찰가 분석.

* 법률 및 행정 검토: 토지이용계획, 건축법규, 개발 제한 규제 등 상세 확인.

감정가는 3억 2천 5백여만 원이지만, 본 물건은 대중교통의 불편함, 공부와의 차이, 제시외 물건 처리 문제 등 고려해야 할 사항이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80~90% 수준을 초기 검토 범위로 삼을 수 있으나, 본 물건의 고유한 장단점을 면밀히 분석한 후 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.