나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85083 [2] 경기도 가평군 조종면 신하리 98-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 신하리 소재 "신하리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량진입은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3,5,7,9 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주거용건부지임.
기호 11 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 "전"이며 휴경지 상태임.
기호 12,13 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 "도로"임.

인접 도로상태

기호 1,3 : 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 5,7,9 : 남서측 및 북동측으로 폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 11 : 북측 및 북동측으로 폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 12,13 : "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5,7,9,11-13 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전
권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,4 : 철근콘크리트구조 경사(철근콘크리트)지붕 2층건으로
외벽 : 드라이비트 및 일부 대리석마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샤시 창호임.
기호 6,8,10 : 철근콘크리트구조 경사(철근콘크리트)지붕 3층건으로
외벽 : 드라이비트 및 일부 대리석마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호 2,4,6,8,10 : 단독주택으로 이용중임.(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

기호 5 지상에 제시외건물㉠이 소재함.
기호 7 지상에 컨테이너박스 1동이 소재함.
("지적 및 건물개황도와 건물이용상태", "사진참조")

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

물건 비고

*일괄매각. 목록14.~17.은 농지취득자격증명 제출을 요함(미제출시 보증금 미반환).
*목록18.19.는 지분매각임
*목록14.16. 지상에 소재하는 제시외 단독주택 7동과 철거 및 이동이 용이한 컨테이너박스 3동은 매각 및 평가에서 제외함. 매각에서 제외하는 단독주택 7동에 대한 법정지상권 성립여부 불분명(제시외 단독주택 7동의 소재로 인하여 제한받는 가격은 목록14.는 600,038,000원, 목록16.은 156,462,000원임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경85083 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO (새마을금고중앙회로 추정)

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 가평군 조종면 신하리 98-5

용도: 단독주택 (건물은 매각 대상에서 제외됨)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 법정지상권, 공동담보, 건물매각제외

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,114,118,000원

토지면적: 4,868.00㎡ (약 1,473평)

토지지분 매각 면적: 4,460.8838㎡ (약 1,349평)

건물면적 (매각 대상): 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 가평군 조종면 신하리 소재 "신하리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지역입니다. 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 자연보전권역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

기호 1, 3, 5, 7, 9번 토지는 사다리형으로 인접지와 등고평탄한 주거용 건부지입니다.

기호 11번 토지는 부정형의 "전(밭)"으로 휴경지 상태입니다.

기호 12, 13번 토지는 부정형의 "도로"입니다.

접근 도로 상태는 북동측 및 남서측으로 폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 편의시설: 인근 마을회관 및 소규모 점포 이용 가능. 대형 상업시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 명확한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지 않으나, 농촌 지역의 특성상 지역 개발 계획 및 인근 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권은 이경환씨 명의로 2021년 9월 13일 매매를 통해 이전되었습니다.

매각으로 소멸될 권리:

* 근저당권 (을3): 새마을금고중앙회, 636,000,000원 (2021-09-13) - 말소 예정

* 근저당권 (을4): 새마을금고중앙회, 2,640,000,000원 (2021-09-13) - 말소 예정

* 가압류 (갑4): 서울보증보험주식회사, 9,341,240원 (2023-09-20) - 말소 예정

* 가압류 (갑6): 서울보증보험주식회사, 9,448,810원 (2024-11-13) - 말소 예정

말소기준권리: 근저당권 (을3, 2021-09-13) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 등기부상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 목록 14, 16번 지상에 소재하는 제시외 단독주택 7동에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 매각물건의 가치에 영향을 줄 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택지 또는 농경지로 이용되는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도시 지역의 상권과는 다릅니다. 인근 "신하리마을회관"을 중심으로 한 지역 내 생활 편의 시설 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교 등 기초 교육 시설이 있을 수 있으나, 정확한 위치 및 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 대형 병원보다는 인근 지역 보건소 또는 의원이 존재할 가능성이 있습니다.

* 주요 기반시설: 계획관리지역에 해당하여 건축 행위가 가능하나, 가축사육제한, 자연보전, 공장설립 제한 등의 공법적 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 매각 제외 및 제시외 건물

본 경매는 토지 일부 지분 매각이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 또한, 목록 14, 16번 지상에 소재하는 제시외 단독주택 7동과 컨테이너 3동 역시 매각 및 평가에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

제시외 건물 7동에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 위험입니다.

6.3. 농지취득자격증명 필수

목록 14번부터 17번까지의 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 토지 일부 지분 매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각으로, 다른 지분 소유자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요하며, 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 32억 9천 4백만원으로 감정가 대비 상당히 높아, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.6. 토지이용계획 상의 제한

계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역 등에 중복으로 해당되어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 조종면 신하리의 토지 일부 지분 매각 건으로, 비교적 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 건물이 매각에서 제외되고, 다수의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 토지 일부 지분 매각이라는 점 등 잠재적 리스크가 상당합니다. 특히 법정지상권 및 제시외 건물 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 높은 채무 총액은 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 매각으로 소멸되는 권리 관계가 명확해 보여 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 계획관리지역 토지 확보 가능성.

* 향후 가평 지역의 개발 잠재력에 따른 가치 상승 기대 (지역 개발 계획 확인 필요).

* 주변 농경지 및 단독주택 부지로서의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 제외, 토지 일부 지분 매각, 법정지상권 불분명 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한 농지취득자격증명 제출 의무는 일부 입찰자를 제한할 수 있습니다.

감정가는 1,114,118,000원이며, 주변 유사 토지 시세는 ㎡당 약 16만원 ~ 25만원 선으로 조사됩니다. 감정가가 시장 시세의 상단 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

리스크 요인들을 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 780,000,000원 ~ 950,000,000원

이 범위는 감정가의 약 70% ~ 85% 수준이며, 법정지상권 문제 해결 비용, 제시외 건물 철거 비용, 농지취득자격증명 확보 가능성 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 범위입니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 법률 자문, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.