나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102443 | 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층401호 | 감정가: 638,000,000원 | 최저가: 638,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102443 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102443 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 638,000,000원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.1평)

토지 지분율: 1680.9999999999998

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.72㎡ (약 8.4평)

건물 지분율: 2772

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

매각기일: 2025년 12월 04일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, '서울교육대학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 강OO으로 동일인입니다. 별도의 등기 사항이나 권리 제한에 대한 추가 정보는 제공되지 않았으나, 임의경매 절차이므로 채권자의 권리에 의해 진행되는 것으로 보입니다. 경매 참여 시 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 확인하여 인수할 권리가 있는지 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 서초동 일대는 서울교육대학교 및 남부터미널역 인근으로, 배후 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 상업 활동 또한 이루어지고 있습니다. 주변에 학교와 주택가가 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2022년 8월 31일에 사용 승인을 받은 건물 내에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 신축급 다세대주택입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 서초동 지역은 교육 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수하며, 인근에 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 건물 및 토지 이용 현황

본건은 서울특별시 서초구 서초동 1617-19번지 소재 '더클래식1동' 건물 내 4층 401호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 6층으로 이루어져 있으며, 본 물건은 4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 등을 사용하였습니다. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.7. 공부와의 차이 및 기타 특이사항

현장 조사 당시 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하여 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 등을 통해 이용 현황 및 내부 구조를 파악하였습니다. 따라서 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니, 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

건축물현황도상의 4층 평면도와 달리, 현황은 하부층(3층) 지붕 부분을 기호(2) 및 기호(3)의 테라스로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이 부분은 공부와의 차이가 존재하므로 주의가 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.9. 잠재적 리스크

내부 미확인: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태, 마감재, 설비 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 추후 예상치 못한 수리비 발생 등의 위험으로 이어질 수 있습니다.

공부와의 차이: 건축물현황도상과 달리 테라스로 이용되는 부분이 있어, 이는 건축법 위반 등 법적인 문제로 연결될 가능성이 있습니다.

미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용 제한: 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 추가적인 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 남부터미널역 인근에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 서울교육대학교와 인접하여 주거 환경 또한 우수하다고 볼 수 있습니다. 그러나 내부를 직접 확인하지 못했으며, 공부와의 차이(테라스 이용) 및 미확인 임대차 관계 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항도 존재합니다.

1.11. 투자 포인트

양호한 입지 조건: 서초동이라는 위치적 이점과 남부터미널역, 서울교육대학교 인근이라는 접근성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

신축급 건물: 2022년에 사용 승인을 받은 건물로, 비교적 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 수 있습니다.

경매 절차 활용: 권리분석 및 현장 확인을 철저히 하여 위험 요소를 관리한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 정보:

서울특별시 서초구 서초동 1617-19 일대는 서울교육대학교, 남부터미널, 예술의전당 등이 인근에 위치하며, 다수의 주거용 건물과 상가, 학원 등이 밀집해 있습니다. 공개된 정보 상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계