나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내
제3층 제303호외 10개호로서,
사용승인일: 2022.08.31
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(1) ~ (11)은 다세대주택으로 이용중임.

본건 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 집합건축물대장 및 건축물현황도, 외부관찰 등에 의거 이용현황 및 내부구조도 등을 작성하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 및 유의하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지이며 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.) 임.

공부와의 차이

건축물현황도면 4층 평면도상 하부층(3층) 지붕부분을 현황 기호(2) 및 기호(3)의 테라스로 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

건축물현황도면 4층 평면도상 하부층(3층) 지붕부분을 테라스로 이용 중임
특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

물건명세서 상 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102443 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-19, 더클래식 1동 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

토지 지분: 16.81㎡ (약 5.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 27.72㎡ (약 8.38평)

건물 지분: 27.72㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

사용 승인일: 2022년 08월 31일

총 층수: 지하 1층 / 지상 6층

해당층: 4층

총 세대수: 14세대

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 638,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금 최저 매각 가격의 20%

특이사항: 공동담보, 별도등기, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지의 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 집합건물 등기부 상 2022년 11월 07일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다. 일반적으로 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위의 권리는 모두 소멸되며, 후순위의 권리들도 모두 소멸됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다. 다만, '지상권개요'란에 '건축물현황도면 4층 평면도상 하부층(3층) 지붕부분을 테라스로 이용 중임'이라는 비고가 있어, 해당 테라스 이용에 대한 별도 권리가 존재할 가능성은 있으나, 법적으로 소멸되지 않는 권리로 명시되지 않았으므로 통상적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 30일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부상 권리 분석

토지 등기부 요약:

* 최초 근저당권(을23)은 농업협동조합자산관리회사 명의로 2021년 11월 01일에 설정되었으며, 채권 총액은 6,000,000,000원입니다. 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 기타 소유권 이전, 최치남 지분 이전, 강정인 명의의 임의경매(2019타경107655) 관련 내용이 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기는 2022년 11월 07일 강정인 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(을1)은 농업협동조합자산관리회사 명의로 2022년 11월 07일에 설정되었으며, 채권 금액은 6,000,000,000원입니다.

* 현재 사건의 근거가 되는 임의경매개시결정(갑2)은 농업협동조합자산관리회사 명의로 2025년 04월 01일에 접수되었으며, 채권 금액은 4,989,324,406원입니다.

* 주식회사 씨티에이엠 명의의 가압류(갑3)가 2025년 05월 01일에 접수되었으나, 이는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 6,050,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 서초동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 명덕빌라 (2002년식, 54.13㎡): 2026년 5월 5일 114,000만원 (11.4억원)에 거래되었습니다. 이는 약 2,106만원/㎡ 수준입니다.

* 경성 (1980년식, 56.89㎡): 2026년 5월 1일 80,000만원 (8억원)에 거래되었습니다. 이는 약 1,406만원/㎡ 수준입니다.

* 유니빌 (1995년식, 31.68㎡): 2026년 5월 4일 48,000만원 (4.8억원)에 거래되었습니다. 이는 약 1,515만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 예상 시세 반영

본 건은 2022년 사용 승인된 신축 건물(더클래식) 내 27.72㎡ (약 8.38평)의 다세대 주택입니다. 주변 비교 대상 중 가장 최근 연식이고 시세 수준이 높은 명덕빌라(2002년식, 54.13㎡, 11.4억)의 거래가를 참고할 때, 신축 건물의 가치를 고려하면 ㎡당 2,100만원 내외의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 추산하면, 27.72㎡ * 2,100만원/㎡ = 약 58,212만원 (5.82억원) 수준으로 볼 수 있습니다.

다만, 감정가는 638,000,000원(6.38억원)으로, 이는 비교적 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설 접근성

'서울교육대학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 근린생활시설 및 교통망을 통해 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 관련 특이사항

* 주의사항으로, 건축물 현황도상 4층 평면도 상 하부층(3층)의 지붕 부분을 테라스로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 건축법상 위반사항이 될 수 있으며, 향후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장 및 현황도, 외부 관찰 등을 토대로 작성되었으며, 실제 현황과 상이할 가능성이 있으므로 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 및 매각조건 관련 사항

* '재매각' 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어졌으나 어떤 사정으로 인해 다시 매각이 진행되는 것임을 의미합니다. 이월된 문제나 특이사항이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* '공동담보', '별도등기' 등의 특수 물건 정보는 추가적인 권리 관계를 확인해야 할 수 있습니다.

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 확인한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선, 대규모 공장 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 서초동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 6.38억원으로 책정되어 있으나, 주변 시세 분석 결과 약 5.0억~5.8억 수준으로 추정되어 감정가 대비 가격 괴리가 존재할 수 있습니다. 또한, 3층 지붕을 테라스로 사용하는 부분, 현장 조사 미확인으로 인한 내부 상태 불확실성, 재매각 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물이라는 점에서 최신 건축 기준 및 디자인을 갖추고 있어 상대적으로 선호도가 높을 수 있습니다.

* 서울 서초구라는 핵심 입지 조건은 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 재매각 및 이용 현황 특이사항 등으로 인해 최저 매각 가격에서 할인될 가능성이 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 6.38억원으로 최저 매각 가격이 책정되어 있습니다. 주변 시세 및 건물 신축 연식, 그리고 재매각, 테라스 이용 특이사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 분석 상 5.0억 ~ 5.8억 수준의 가치를 추정할 수 있으나, 신축 건물이라는 점을 감안하여 보수적으로 보더라도 감정가를 상회하는 고가 입찰은 신중해야 합니다.

이에 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가 범위는 약 5억 5천만원 ~ 6억원 수준으로 판단됩니다. 재매각 경력이 있는 만큼, 철저한 현장 재확인 및 권리 관계 분석 후 최저 매각 가격 대비 합리적인 수준에서 보증금을 준비하여 신중하게 입찰에 참여하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.