나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [5] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [5] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층404호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102443 | 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층404호 | 감정가: 597,000,000원 | 최저가: 597,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102443 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102443 (5)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 597,000,000원

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지 지분율: 1559

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.70㎡ (약 7.78평)

건물 지분율: 2570

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본 건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 4층 404호이며, 사용승인일은 2022년 8월 31일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)입니다.

공부와의 차이: 건축물 현황도면상 4층 평면도 하부층(3층) 지붕 부분을 현황 기호(2) 및 기호(3)의 테라스로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

기타참고사항: 임대관계 등은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울 서초구 서초동에 위치하여 서울교육대학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 지하철 3호선 남부터미널역과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호한 편입니다. 주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자가 농OOOOOOOOOOO인 것으로 보아 근저당권에 기한 경매로 추정됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(강OO)이며, 현재까지 파악된 권리 관계상 특별한 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.5. 상권분석

건물이 소재한 서초동 지역은 전통적으로 주거 지역으로 안정된 상권을 형성하고 있습니다. 본 건 인근에는 다양한 편의시설과 교육 관련 시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 상가 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어, 주거 상품으로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

1.6. 생활정보

지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 인접해 있어 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 서초구는 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 본 건 주변에 학교 시설이 다수 위치하고 있습니다. 또한, 예술의전당, 국립중앙도서관 등 문화시설 접근성도 좋습니다.

1.7. 혐오시설 조사

주변 시설 조사를 통해 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있는지 확인한 결과, 본 건의 즉각적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 건축물대장이나 현장 조사 시 상세 지적도를 통해 인근 지역의 상세한 이용 현황을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 건은 현장 조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 등에 의거하여 작성되었으므로 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 현장 재확인 및 내부 상태를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 건축물 현황도상 3층 지붕 부분을 테라스로 이용 중인 점은 실제 이용 시 제약이 될 수 있습니다. 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 아파트 용도가 아닌 다세대주택으로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 최종 잔금 납부 시점의 규제 여부를 확인해야 합니다. 임대 관계가 불분명하므로, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 신축(2022년 사용승인)된 다세대주택으로, 비교적 최신 건축물의 이점을 가지고 있습니다. 서울 서초구라는 우수한 입지와 교통 편의성은 장점이며, 주거 환경 또한 양호합니다. 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격에 취득할 수 있다면 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 내부 미확인 및 공부와의 차이 등 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 하자 보수 부담이 적음.

* 서울 서초구 핵심 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 지하철 역세권 및 다양한 대중교통망으로 우수한 접근성.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 편리.

* 주거용 부동산으로서 꾸준한 임대 수요 기대.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계