나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [4] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102443 [4] 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102443 | 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-19 더클래식1동 4층403호 | 감정가: 572,000,000원 | 최저가: 572,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102443 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

서울특별시 서초구 서초동 1617-19, 더클래식1동 4층403호에 위치한 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 용도는 다세대주택이며, 감정가는 572,000,000원입니다. 토지 면적은 15.33㎡(약 4.64평)이며, 건물 면적은 25.28㎡(약 7.65평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 소유자는 강OO, 채무자 또한 강OO입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하며, 지하철 3호선 '남부터미널역'이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. '서울교육대학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다. 예술의전당, 국제전자센터, 서울남부버스터미널 등이 가까워 문화, 쇼핑, 교통의 중심지 역할을 합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 등기부등본상 소유자는 강OO이며, 채무자 겸 소유자입니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 낙찰 시 채권자의 근저당권 등이 말소될 가능성이 높으나, 정확한 권리관계는 입찰 전 반드시 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다. 임대차 관계는 조사 당시 미상으로 파악되었으므로, 현황 조사 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

남부터미널역 주변은 지하철 3호선과 서울남부버스터미널이 연계된 복합상권입니다. 일일 평균 6만 5천명 이상의 유동인구를 자랑하며, 서울 외곽으로 나가는 교통 허브 역할을 합니다. 국제전자센터, BC카드 본사 등 여러 사업장이 밀집해 있어 오피스 상권으로서의 기능도 수행하고 있습니다. 대로변을 따라 롯데리아, 파리바게뜨, KFC 등 대형 브랜드들이 입점해 있으며, 먹자골목도 발달해 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 최근 고층 주상복합 건물의 입점으로 1층 상가 공급이 늘고 있으며, 전반적으로 구매력이 있는 소비층이 유입되는 추세입니다.

1.5. 생활 정보

본 물건이 위치한 서초동은 교육열이 높은 지역으로 잘 알려져 있으며, 서울교육대학교가 인근에 있습니다. 또한 예술의전당이 가까워 다양한 문화생활을 즐길 수 있습니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 언급은 없으나, 도심 지역임에도 불구하고 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.6. 건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 2022년 8월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 건물 내 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.7. 공부와의 차이 및 특이사항

건축물 현황도면상 4층 평면도 하부층(3층)의 지붕 부분이 현황 기호(2) 및 (3)으로 표시된 테라스로 이용되고 있다는 점이 공부와의 차이로 조사되었습니다. 이는 해당 호실이나 인접 호실에서 테라스 공간을 활용하고 있을 가능성을 시사합니다. 다만, 본건(4층 403호)과 직접적인 관련이 있는 테라스인지 여부는 현장 확인이 필요합니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장 및 건축물현황도, 외부 관찰에 의거 작성되었으므로 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 현장 확인 불가: 폐문부재로 내부 상태, 구조, 수리 필요성 등을 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 명도를 완료하여 내부를 확인해야 합니다.

2. 공부와의 차이: 3층 지붕 부분이 테라스로 이용되는 것으로 조사되었으나, 본건(4층)과의 관계 및 실제 사용 여부에 대한 확인이 필요합니다.

3. 임대차 관계 불확실: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 인수해야 할 보증금이나 명도 저항의 가능성이 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도-아파트)으로 지정되어 있어(2025.3.24.~2025.9.30.), 향후 용도 변경이나 재건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다. [문의 필요]

1.9. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 남부터미널역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 예술의전당, 국제전자센터 등 주변 문화 및 상업시설 이용이 용이한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 최근 신축된 건물(2022년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 현장 확인이 이루어지지 않아 내부 상태를 파악하지 못했으며, 공부와의 차이 및 임대차 관계 불확실성 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 점들을 면밀히 분석하고, 권리 분석 및 시세 조사를 철저히 수행한다면 투자가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 남부터미널역 인근으로 풍부한 유동인구와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2. 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 생활 및 문화 인프라: 예술의전당, 국제전자센터 등 문화시설과 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

4. 잠재적 가치: 서초구라는 지역적 특성과 꾸준한 수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계