나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58101 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-4 우성어반타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재"서울거원초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 바, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하4층/지상 10층 건물로서,
외벽: 석재붙임 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 새시창호 등 마감

이용상태

우성어반타워 제1층 제110호로서, "제2종근린생활시설(휴게음식점)" 용도임.

설비내역

위생시설 및 급ㆍ배수시설, 승강기 설비, 소화전설비, 주차장 시설 등 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물 남측으로 노폭 약 30미터, 동측, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2020-07-07)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58101 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 605-4 우성어반타워 1층 110호

용도: 제2종근린생활시설 (휴게음식점)

감정가: 1,090,000,000원

토지면적: 8.27㎡ (약 2.5평)

건물면적: 37.74㎡ (약 11.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, "서울거원초등학교"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물이 속한 건물 남측으로 약 30미터, 동측 및 서측으로 약 15미터 폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 7일 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(금 1,020,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 이전 (박민호, 2024.02.07) 외 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

말소 대상 권리: 갑3 (신탁말소), 갑5 (가압류), 갑6 (임의경매), 갑7 (가압류), 갑8 (압류), 갑9 (압류), 갑10 (압류).

따라서 본 경매 물건은 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

총 등기부채권액: 1,049,332,426원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임.

*임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 송파구 거여동의 일반상업지역에 위치하며, 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.

주변은 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

건물이 '제2종근린생활시설(휴게음식점)' 용도로 이용 중이므로, 해당 업종 또는 유사 업종의 상권 활성화 가능성이 있습니다.

대로 및 중로와 인접하여 가시성이 좋고 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 서울거원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 큰 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하며, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동의 상업지역 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수할 권리 없이 깨끗하며, 건물의 사용승인일(2022.05.03)을 고려할 때 비교적 신축 건물로서 자산 가치가 양호할 것으로 판단됩니다.

다양한 도시계획 규제가 존재하지만, 이는 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력으로 해석될 수도 있습니다.

임대 관계 미상에 대한 확인이 필요하나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 외에 추가적인 권리 관련 부담이 없습니다.

서울 송파구라는 입지적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 상권 내 경쟁력 있는 시설입니다.

비교적 신축 건물로 즉시 활용 또는 임대가 용이할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,090,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시세, 주변 상권 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 실거래가 추이, 유사 물건 시세, 예상 임대료 등을 면밀히 분석하는 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.