나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52219 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 522-52 더클래스 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브) 지붕 6층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 섀시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6~7m 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재하며, 본건으로의 직접적인 출입은 남서측 도로를 통해 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(522-52번지) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) (327-153번지) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 현장조사시 폐문부재로 후첨 내부구조도는 집합건축물대장의 건축물현황도에의거 도시하였으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52219 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 522-52 더클래스 103동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

토지지분: 34.749㎡ (약 10.51평)

건물면적: 40.19㎡ (약 12.16평)

건물지분: 40.19㎡ (약 12.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정이 보통입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 6~7m 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로가 소재하며, 본건으로의 직접적인 출입은 남서측 도로를 통해 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2021년 12월 8일)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 김 의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인입니다.

* 임차인(채권 양수인): 주택도시보증공사

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 3월 29일

* 배당신고일자: 2023년 5월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG는 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권이전, 신탁말소, 소유권이전 등의 등기사항이 확인됩니다.

* 주택임차권(을3, 김 )은 보증금 280,000,000원이었으나, 말소 예정입니다.

* 압류, 가압류 등 다수의 권리가 존재하였으나, 모두 말소기준권리(갑7, 국민건강보험공단 압류)보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 322,471,902원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 갈현동 481-19 (현대빌리지, 연립, 1994년 건축): 46.47㎡, 4층, 235,000,000원

* 2026년 6월, 갈현동 275-154 (다세대, 1986년 건축): 49.97㎡, 지하, 190,000,000원

* 2026년 5월, 갈현동 507-2 (창성빌라, 다세대, 2001년 건축): 71.91㎡, 2층, 330,000,000원

본건 건물 정보: "더 클래스" 103동, 2014년 4월 사용승인, 6층 건물 중 2층, 전용면적 40.19㎡ (약 12.16평), 토지 지분 34.75㎡ (약 10.51평).

시세 분석:

* 본건은 2014년 건축된 비교적 신축에 해당하는 다세대주택입니다.

* 최근 매매 사례 중 2001년 건축된 창성빌라(71.91㎡, 33,000만원)와 비교 시, 면적은 작지만 건축 연도가 최신입니다. 1994년 건축된 현대빌리지(46.47㎡, 23,500만원)와 비교 시에도 건축 연도가 신축에 해당합니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 현재 시세는 약 200,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 282,000,000원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 선정중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 소규모 마트, 편의점, 약국, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 본건 주소지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 매수인(특히 외국인)은 소유권 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 경매 진행 및 잔금 납부 시점에 따라 허가 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

HUG 채권 양수 및 확약서: 채권자인 HUG가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하고 잔존 채권 포기 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 예외 상황 발생 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다. 다만, 확약서 내용으로 보아 실질적인 인수 위험은 매우 낮습니다.

건물 노후도: 2014년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. (다만, 권리분석상 인수되는 임대차 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 2014년 준공의 신축급 다세대주택입니다.

주거지역으로서 기본적인 입지 조건과 교통 환경은 보통 수준입니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

채권자인 HUG가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하고 잔존 채권 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 부담이 없습니다.

토지거래허가구역이라는 점은 외국인 등 특정 매수인에게는 주의가 필요한 부분입니다.

감정가(282,000,000원) 대비 최근 시세(약 200,000,000원 ~ 250,000,000원) 분석 결과, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2014년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상되며, 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

HUG 관련 불확실성 해소: 임차인(채권 양수인)의 확약서 제출로 매수인의 위험이 제거되었습니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

최근 시세 분석 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

인수 보증금: 0원

종합적인 판단하에, 본 건은 감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 토지거래허가구역임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

시세 하한선인 200,000,000원과 감정가 사이에서 전략적인 입찰가를 산정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

최종 입찰가는 상세한 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.